[세현개발의 변곡점] ④부동산 시장 한파…미분양 증가, 소송 리스크도 ‘변수’

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[세현개발의 변곡점] ④부동산 시장 한파…미분양 증가, 소송 리스크도 ‘변수’ - 넘버스

 

 

동탄 더샵 센텀 폴리스 오피스텔과 상업시설 그랑파사쥬 조감도 / 사진 = 포스코이앤씨

한때 잘나가던 세현개발은 창업주의 갑작스런 사망과 이로 인한 경영진의 부재로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 신규 개발사업조차 몇 년째 감감무소식이다. 부동산 시장이 급격히 꺾이면서 상가 미분양을 좀처럼 해소하지 못하고 있다는 점도 부담스럽다. 여기에 각종 소송에 휘말려있지만 이와 관련해 부담할 수 있는 채무를 재무제표에 전혀 계상하지 않고 있다는 점도 리스크 요인으로 지목된다. 

동탄·하남 미사 상가서 미분양 발생 

부동산 시장에 찬바람이 불면서 직격탄을 맞은 곳은 주로 상가다. 세현개발도 예외가 아니었다.

세현개발의 미분양 사업장 중 규모가 가장 큰 곳은 동탄이다. 2019년 3월 분양을 시작한 동탄 그랑파사쥬 및 센텀폴리스 사업은 동탄2신도시 11, 12블록에 오피스텔과 근린생활시설을 공급했다. 사업 주체는 세현개발의 관계사 세현제삼차이며 시공은 포스코이앤씨가 맡았다. PF대출 약정액만 4000억원에 달하는 대형 사업이다. 

2024년 12월말 기준 동탄 그랑파사쥬 상가 44호실과 동탄 센텀폴리스 오피스텔 19호실이 미분양으로 남아있다. 세현제삼차는 이들 미분양물건을 담보로 대경신협, 계양신협, 대성신협, 신길2동새마을금고, 대구축협, 수원농협 등과 260억원 규모의 차입약정을 체결했다. 미분양을 아직도 해소하지 못한 탓에 시공사인 포스코이앤씨에게 공사비를 지급하지 못해 소송도 벌어지고 있는 것으로 알려졌다. 

하남미사 롯데캐슬 헤븐시티2에서도 미분양이 발생했다. 이 사업은 하남시 망월동 2103-1, 2103-2, 2103-3블록에 지하 5층~지상 10층 1개동 오피스텔 647호실과 근린생활시설 89호실을 공급했다. 시행은 세현개발의 관계사인 세현제일차, 시공은 롯데개발은 맡았다. PF대출 약정은 700억원 규모다.

미분양 물건은 롯데캐슬헤븐시티2 107호 외 22개호실, 101호 외 6개 호실이다. 이들 물건을 담보로 남면농업협동조합 외 3개 금융기관과 차입약정을 체결했다. 약정 한도는 114억원이며 만기는 2020년 4월부터 60개월이 경과하는 날로 최근 만기를 12개월 연장했다. 

세현CC의 대규모 차입금도 불안요소 중 하나다. 석성개발은 세현CC의 골프장 담보대출약정과 관련해 2024년 11월 대주단들과 자금보충약정을 체결했다. 세현CC가 차입금을 상환기일에 제대로 갚지 못할 경우 이를 석성개발이 대신 갚는다는 내용이다. 대출액은 트랜치A 1000억원, 트랜치B 240억원 등 총 1240억원에 달한다.

302억원 규모 소송 3건, 충당금 전혀 쌓지 않아

세현개발이 각종 소송 사건에 얽혀있다는 점도 리스크 요인 중 하나다. 세현개발과 특수관계인은 102억원 규모의 투자수익금 청구 등 3건의 소송사건이 계류 중이다. 세현제삼차는 수분양자를 원고로 신한자산신탁 등과 공동피고로 해 분양대금 반환 또는 손해배상 관련 소송사건이 계류 중이다. 소송가액은 63억원 규모다. 

이정미 대표가 지분 100%를 보유한 석성디앤씨 또한 수분양자를 원고로 신한자산신탁 등과 공동피고로 해 분양대금 반환 또는 손해배상 관련 소송사건과 대여금 반환소송사건이 계류 중이다. 소송가액이 137억원으로 규모가 가장 크다. 이들 3건의 소송가액은 302억원에 달한다.

다양한 이해관계자들과 엮여있는 부동산 개발업은 특성상 법적 리스크가 높은 업종으로 분류한다. 이를 감안하면 세현개발에게 걸려있는 각종 소송도 큰 의미를 부여하지 않을 수 있다.

문제는 세현개발이 이 같은 소송으로 부담할 수 있는 채무를 재무제표에 전혀 계상하지 않았다는 점이다. 세현개발은 ‘모든 소송 사건에 대해 현재로서는 예측할 수 없으므로 소송의 결과로 부담할 수 있는 채무를 재무제표에 계상하지 않았다’고 적시했다. 즉 소송 관련 대손충당금을 전혀 쌓지 않았다는 얘기다. 이는 소송에서 패소할 경우 관련 비용이 한꺼번에 빠져나가 우발채무가 현실화할 수 있다는 것을 의미한다.

부동산 개발업계 관계자는 “부동산 개발사 역시 소송가액의 일정비율을 충당금으로 쌓아 만일의 사태를 대비하는 게 일반적”이라며 “세현개발은 소송과 관련한 재무적 대비를 전혀 하지 않고 있다고 봐야 한다”고 말했다. 

본지는 구체적인 입장을 듣기 위해 세현개발 측에 수차례 연락을 취했으나 답변을 들을 수 없었다.

 

신준혁 기자