[대신그룹 리츠 IPO]⑥ 밸류리츠, 7월 코스피 입성…5년 후 자산 2조원 확대 목표

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[대신그룹 리츠 IPO]⑥ 밸류리츠, 7월 코스피 입성…5년 후 자산 2조원 확대 목표

 

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장이 12일 서울 여의도에서 열린 대신밸류리츠 기업공개(IPO) 관련 기자간담회에서 발언하고 있다. /사진=임초롱 기자

대신파이낸셜그룹이 처음으로 기업공개(IPO)를 추진하는 부동산투자회사(리츠)인 대신밸류리츠가 5년 후 자산 2조원 규모까지 확대한다는 청사진을 제시했다. 프리IPO(상장 전 투자유치)로 이미 전체 공모자금의 68% 모집을 완료한 데다 상장 후 시가총액을 감안하면 리츠 지수 편입에 따른 리츠 상장지수펀드(ETF) 등으로의 자금 유입도 기대하고 있다.

12일 김송규 대신자산신탁 대표는 대신밸류리츠 IPO를 위한 기자간담회에서 "대신밸류리츠는 금융서비스와 부동산사업 전 주기를 아우르는 대신그룹의 인프라를 기반으로 향후 안정성과 수익성을 모두 갖춘 대표 상장 리츠로 자리매김할 것"이라고 밝혔다.
 
5년래 자산 2조원 확대 목표…'대신343' 이후 스텝은

대신자산신탁은 대신밸류리츠의 자산관리회사(AMC)를 맡았다. 대신밸류리츠의 기초자산인 '대신343'은 서울 중구 삼일대로343 소재 대신그룹의 본사 사옥이다. 서울 중구 업무지구(CBD) 핵심지에 위치하면서도 강남 접근성이 탁월한 알짜 자산으로 평가받고 있다. 대신343을 담은 대신밸류리츠의 자(子)리츠 총자산은 현재 7201억원 규모다.

대신밸류리츠는 상장 5년 후 총자산 2조원 이상 확대를 목표로 하고 있다. 대신그룹의 프로젝트리츠 개발과 자산편입을 연계한 초대형 상장리츠로 도약한다는 포부다. 이를 위해서 대신343 외에 자산편입 계획은 내년 상반기경 강남역 사거리에 소재한 '343강남'을 최우선적으로 고려하고 있다.

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 "7월부터 강남343 임대가 개시되는데 리츠 상장 이후 안정화 기간과 추가자산을 편입할 때의 안정화 기간을 감안해야 한다"며 "이를 감안해서 올해 말까지 안정화 기간으로 보고 내년 시장 상황 고려해서 강남343을 추가 편입할 예정"이라고 밝혔다. 이어 "5호선 광화문역 인근의 '서린345' 개발사업은 내년 착공 후 본PF 일정을 감안해야 하는데 강남343 이후 두 번째로 자산편입을 고려하고 있다"고 덧붙였다.
 

대신밸류리츠 사업 투자 구조도 /자료=대신그룹

이외에도 세운5지구 개발사업도 추가로 뛰어드는 한편 강남구 청담동 일대 소봉빌딩과 드레스가든도 자산편입 예정이다. 모두 대신그룹이 보유 또는 투자한 자산들인데, CBD 외에도 강남업무권역(GBD) 핵심위치의 신축 우량자산을 지속적으로 편입해 리츠의 대형화와 수익성을 향상시킨다는 방침이다. 소봉빌딩과 드레스가든의 경우 중견기업들의 사옥 매입 니즈가 있어 시장 상황에 따라 적기 매각을 추진해 특별배당에도 나선다.
 
상장 후 시총 2989억…ETF 편입 매력까지

이와 함께 대신밸류리츠는 상장 후 상장지수펀드(ETF) 등 패시브 자금 유입을 기대하고 있다. 공모가 5000원 기준으로 시가총액이 2989억원으로 예상되는 만큼 리츠지수 편입에 따른 리츠ETF 등 패시브 펀드 자금 유입이 그려지기 때문이다. 특히 공모규모 최소화에 따른 제한적 유통물량을 감안하면 ETF의 장내매수에 따른 주가부양도 관측되고 있다.

즉 시총 기준 상위 2개 ETF인 미래에셋자산운용의 'TIGER 리츠부동산인프라'와 삼성자산운용의 'KODEX 한국부동산리츠인프라' 구성 종목을 상위권부터 살펴봤을 때 하위 종목들보다 비중이 높다는 뜻이다. 대신그룹이 추산한 대신밸류리츠의 시총 기준 각 ETF 내 비중과 순위는 약 12위권이었다.

대신그룹은 "편입예상금액은 시총을 감안한 예상치로, 각 지수사업자와 ETF 운용사의 판단에 따라 변동 가능하다"라는 단서조항을 달면서 "상장 후 시총을 감안하면 예상 ETF 편입 규모는 약 250억원 내외로 보이며, 유사 규모인 이리츠코크렙 수준으로 편입을 가정했을 때 이야기"라고 설명했다.

프리IPO와 전환사채(CB)로 3월 1484억원, 540억원의 자금 유치를 성공한 대신밸류리츠는 이번 공모로 전체 발행주식수의 32.3% 규모인 965억원만 조달한다. 보통주 1주당 5000원씩 총 1930만주 공모에 나서는 것이다.

프리IPO와 CB 물량은 1년 간 보호예수물량으로 묶인다. 1년 뒤에도 오버행(잠재적 매도) 물량은 적을 것이라고 자신했다. 프리IPO때 들어온 물량 중 대신증권에서 540억원을 출자했는데, 스폰서로서 계속 보유할 예정이라는 설명이다. 여기에다 3년 이상인 펀드 물량은 900억원 수준이라고 밝혔다.

공동주관을 맡은 삼성증권 관계자는 "오피스 시장도 양극화가 이뤄지고 있는 가운데 2017년 완공돼 10년도 채 안된 대신343의 경우 투자매력도가 높다"며 "리츠 투자를 위해 펀드를 조성한 곳들의 만기 이후 행보를 살펴보면 프라임급 오피스는 임대료 상승과 공시지가 상승 모두 기대하고 있어 오히려 펀드 만기 연장을 하려 한다"고 설명했다.

한편 대신밸류리츠는 이날부터 이틀 간 기관투자가 대상 수요예측을 거쳐 이달 23~24일 동안 일반청약을 받는다. 상장예정일은 다음 달 10일로, 대표주관사는 대신증권과 한국투자증권이 맡았다. 해외 기관투자가 대상 수요예측은 이들 3사(대신, 한투, 삼성증권)에서 진행하며, 국내 기관투자가 대상 수요예측은 대신증권에서 단독으로 맡는다. 

임초롱 기자 twinkle@bloter.net