한화리츠 "글로벌 지수 편입해 신용등급 'AA-' 상향 목표"

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한화리츠 "글로벌 지수 편입해 신용등급 'AA-' 상향 목표"

 

채온 한화자산운용 리츠투자본부 본부장이 3일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 '한화리츠 운영 계획 세미나'에서 향후 계획을 발표하고 있다. / 사진=조윤호 기자

4500억원 유상증자로 유동성을 확보한 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 글로벌 리츠 벤치마크 'FTSE EPRA 나레이트(Nareit)' 지수 편입을 추진한다.  

3일 채온 한화자산운용 리츠투자본부 본부장은 서울 여의도 한국리츠협회에서 '한화리츠 운영 계획 세미나'를 열고 "향후 나레이트 지수 편입과 함께 재무건전성을 강화해 신용등급을 기존 A+에서 AA-로 개선하겠다"고 강조했다.

해당 지수는 기관 투자자의 글로벌 리츠 투자를 위한 벤치마크 지수 중 가장 권위 있는 지수로 평가받는다. 이날 한화리츠는 미래 성장전략의 3가지 축으로 안정성, 수익성, 성장성을 꼽았다. 

먼저 성장성을 높일 방법으로 수요가 많은 강남 비즈니스 지구 오피스와 데이터센터 등을 선매입하는 방안을 진행한다. 자산 선매입이란 특정 건물이나 부동산 등 자산이 준공되기 전에 미리 정해진 가격으로 구매하기로 하는 약정을 말한다. 자산의 가치를 미리 확보하고 시장 변동성에 대한 리스크를 줄일 수 있다. 

한화리츠는 한화그룹 본사 사옥인 서울 장교동 한화 빌딩과 한화손해보험 사옥인 여의도 빌딩과 함께 한화생명보험 노원, 평촌, 중동, 구리 빌딩 등을 자산으로 확보하고 있다. 그러나 아직 강남 비즈니스 지구(GBD, Gangnam Business District)에 있는 오피스 자산을 가지고 있지는 않다. GBD 오피스는 시장에서 높은 가치를 인정받고 있어 자산 운용과 매각이 더 수월해 경쟁력이 높은 것으로 평가된다.

채 본부장은 "강남 중형 오피스와 데이터센터 등 지금 시장에서 경쟁력 있는 자산을 편입하겠다"라며 "자산 편입으로 포트폴리오를 다변화하며 신용등급 상승도 계획하고 있다"고 말했다. 현재 한화리츠는 신용등급 A+ 수준을 인정받고 있다. 

한화리츠는 신용등급 상향을 위해서는 현재 자산 규모 1조6000억원에서 더 늘려 1조 후반대를 달성해야 할 것으로 본다. 이를 위해 2026년까지 새로 2000~3000억원대 자산을 매입할 것을 계획했다. 신용평가 기관과 협의를 이어가며 향후 좋은 자산을 확보하겠다는 부분을 강조하고 있다고 설명했다. 

안정성 전략에 관해 채 본부장은 "한화리츠는 최근 유상증자 부족 자금에 대해 400억원의 전단채를 발행했다"며 "자산가치 대비 낮은 대출 비중인 LTV(Loan To Value) 53%를 유지하고 있다"고 설명했다. 

이어 "국내 대부분의 실물 부동산에 대한 LTV가 55% 수준이라고 볼 때 굉장히 양호한 수준이다"라고 덧붙였다. LTV는 자산총액 가운데 담보대출 전단채 보증금 비율을 말한다. 리츠 재무건전성을 평가하는 지표로 낮을수록 부채 비율이 낮아 재무적으로 안정적이라고 판단한다. 

한화리츠가 발행한 400억의 전단채는 이자율이 3.7% 수준이다. 연이자는 15억원 정도 발생한다. 채 본부장은 "1조6000억원의 자산을 운용하는 한화리츠 상황에 비춰볼 때 이자 비용 때문에 배당을 줄이지는 않는다"며 "내년 상반기 안으로 전단채를 장기 회사채로 변경해 재무구조 안정성을 더 높이겠다"고 말했다. 

이와 관련해 한화리츠는 주주들에게 연 배당금 주당 270원을 지급하겠다고 약속했다. 시가배당률로는 7.93% 수준이다. 코스피 배당순위 30위에 해당하는 규모다. 

채 본부장은 "펀드 상품 시가배당률이 3~5% 사이, 리츠 평균 시가배당률이 6%대인 요즘 8%에 가까운 배당률은 높은 수준이라고 생각한다"고 말했다. 또 향후 자금조달을 다변화하기 위해 회사채와 전환사채(CB) 등을 활용하기로 했다. "향후 기준금리가 더 낮아진다면 조달 비용이 감소해 더 많은 배당을 할 수 있다"고 덧붙였다. 

이런 가운데 한화리츠는 지난달 유상증자 과정에서 청약 물량을 채우지 못한 전례가 나타났다. 최종 실권주는 2157만5120주로 공모를 진행한 한국투자증권, 한화투자증권, NH투자증권, SK증권, 하나증권 등이 나눠서 인수했다. 실권 물량이 시장에 풀리면 주가가 추가로 하락할 수 있다는 뜻이다. 한화리츠 주가는 전날 3405원에 장을 마쳤다. 

채 본부장은 "증권사들은 한화리츠 주가에 영향을 미치지 않도록 장외에서 매각을 하거나 참여하지 않은 주요 주주 가운데 참여를 원하는 곳에 매각하고 있다"며 "5곳 증권사로 물량이 많지 않고 장기 보유를 원하는 증권사도 있어 주가 흐름에 영향을 미치지 않는다"고 밝혔다.

 

/사진=한화리츠

조윤호 기자 uknow@bloter.net