대림· DL이앤씨, 홈플러스 '울산· 의정부' 10% 고금리 ABCP 차환

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대림· DL이앤씨, 홈플러스 '울산· 의정부' 10% 고금리 ABCP 차환

 

/사진 제공=홈플러스 울산남구점

대림과 DL이앤씨가 홈플러스 울산남구점과 의정부점 부지와 건물 매입 비용 부담을 줄이기 위해 리파이낸싱에 나섰다. 10%가 넘는 금리를 줄이기 위해 차환발행에 나선 것으로 보인다.

대림과 DL이앤씨는 특수목적회사(SPC) 우리디엘제일차를 통해 780억원의 ABCP를 발행했다. ABCP의 기초자산은 울산의정부프로젝트피에프브이 대출채권이다. 대출 만기는 2025년 4월로 단기 대출을 통해 자금을 조달했다.

우리종합금융이 대주로 나섰다. 우리종합금융은 780억원 대출을 실행하면서 이자를 선금으로 받았다. 이자율은 공개되지 않았다. 

디엘과 DL이앤씨는 780억원 조달 과정에서 연대자금보충과 연대채무인수 보증을 섰다. SPC 우리디엘제일차가 유동화증권 상환이 어려운 경우 채무를 대신 상환해야 한다.

대림과 DL이앤씨가 780억원을 조달한 건 기존 대출 가운데 10%가 넘는 고금리 대출을 차환하기 위한 것으로 풀이된다. 2021년 울산의정부프로젝트피에프브이를 통해 유경PSG자산운용에서 홈플러스 울산남구점과 의정부점을 매입할 당시 3526억원을 조달했다. 이 중 1570억원을 후순위 사모사채로 빌렸다.

울산의정부프로젝트피에프브이는 DL이앤씨(47.5%), 대림(47%), IBK투자증권(5%), 대림투자운용(0.5%) 등이 출자해 설립했다. 설립 자본금은 50억원이다.

후순위 사모사채 발행을 위해 설립한 SPC가 에코코알라다. 2021년 에코코알라를 통해 1570억원을 빌렸다. 에코코알라를 통해 조달한 1570억원의 초기 조달 금리는 3.3%~5.5%였다.

금리 인상 여파로 인해 차입 금융비용 부담이 커지자 리파이낸싱을 통해 급히 자금 조달에 나선 것으로 보인다. 에코코알라의 차입 금리는 지난해 말 기준 10.7%까지 올랐다.

우리디엘제일차를 통해 조달한 780억원은 2021년 1월 에코코알라를 통해 조달한 금액 중 남은 790억원을 상환하는 데 사용된다. 대림과 DL이앤씨는 지난해 10월 780억원을 차환해 조달 금리를 6.6%~7%로 낮췄다.

대림과 DL이앤씨는 와이케이에이치제사차, 씨에스케이구리인창 등 SPC를 통해 780억원을 조달했다. 지난해 차환하지 못한 790억원의 이자 비용을 줄이기 위해 이번엔 우리종합금융에 손을 내민 것이다.

DL이앤씨 관계자는 "처음 자금 조달 당시에 비해 이자율이 오른 것은 사실이다"라며 "금융 환경 등을 고려해 차환 발행에 나섰다"고 말했다.

/사진=울산의정부프로젝트피에프브이 감사보고서 재가공

울산의정부프로젝트피에프브이의 감사보고서를 살펴보면 금융비용 증가가 한눈에 들어온다. 2021년 110억원이었던 금융비용은 2022년 122억원, 2023년 184억원으로 증가했다.

금융비용이 영업수익(173억원)을 넘기면서 영업활동 현금흐름도 적자로 돌아섰다. 지난해 울산의정부프로젝트피에프브이의 영업활동 현금흐름은 마이너스(-) 54억원에 달했다.

대림과 DL이앤씨는 향후 홈플러스 울산남구점과 의정부점을 개발할 계획을 하고 있다. 다만 홈플러스와 계약 기간이 10년 이상 남아있을 것으로 추정되는 만큼 개발이 이뤄질 때까지 계속해서 금융 비용 부담은 이어질 것으로 예상된다.

유경PSG자산운용이 2020년 공모펀드로 해당 부동산에 투자했을 당시 임대차계약 기간은 2038년까지였다. 홈플러스가 세일즈앤드리스백 방식으로 장기 임차를 하는 구조였다. 이 계약이 변경되지 않았다면 개발 예상 시점은 일러도 2038년 이후가 된다.

 

/사진=유경공모부동산투자신탁제2호 투자설명서

 
김진현 기자 jin@bloter.net