HDC현대산업, '충주드림파크' 산업단지 1800억 PF 6%대 조달

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HDC현대산업, '충주드림파크' 산업단지 1800억 PF 6%대 조달

 

충주드림파크 산업단지 계획도 /사진 제공=충주시

 
HDC현대산업개발이 최대주주로 참여하는 '충주드림파크 산업단지' 조성사업이 1800억원의 본프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공했다. 이번 자금 확보로 그동안 지연됐던 토지 보상이 재개돼 내년 1월 착공에 들어갈 예정이다.

충주드림파크 산단은 약 2875억원을 투입해 충북 충주시 중앙탑면 용전리·하구암리 일대에 169만8492㎡ 규모로 조성된다. 유치업종은 신물질·생명공학·전자·정보·통신 등이며 분양가는 조성원가 수준으로 책정된다. 시공사는 HDC현대산업개발이며 시행사는 충주드림파크개발이다. 민관합동개발 방식으로 조성되며 시행사 주주로 충주시와 HDC현대산업개발 컨소시엄이 참여한다.

시행사는 이달 교보증권 주관으로 1800억원 한도의 PF 대출약정을 체결했다. 대출 전액이 트랜치A로 짜여 대주별 상환 순위가 동일하다. 대출 기간은 올해 9월부터 2029년 4월까지 5년이며 만기일이 산단 준공 예정일보다 11개월 정도 여유가 있다. 5개 대주가 참여하며 대주별 금리는 고정금리, 변동금리로 각각 다르지만 6%대 수준이다.

대출금액 중 480억원은 프라임리드원 유동화전문회사(SPC)가 자산유동화기업어음(ABCP)으로 발행했다. 시장에 유동화증권을 발행해 투자자로부터 자금을 확보하고 이를 시행사에 대출한다. SPC의 전반적인 업무는 유안타증권이 자산관리는 메리츠증권이 위탁받았다. ABCP는 대출 실행일 동안 수개월 단위로 10회 롤오버된다. 기초자산은 시행사에 대한 대출채권이다. 원금은 만기 일시상환이며 이자는 3개월마다 변동금리 선급이다.

최초 PF 대출은 2022년 6월 교보증권 주관으로 770억원의 대출을 약정하며 이뤄졌다. 사업부지 분양금 채권을 담보로 드림리치제일차와 드림리치제이차 SPC가 각각 570억원, 200억원의 유동화증권을 기준금리(CP시가기준수익율)+가산금리 조건으로 발행했으며 지난해 금리는 6.72%다. 현재 금리는 5% 후반으로 낮아졌으며 향후 미국의 금리 인하가 이뤄지면 5% 초반까지 낮춰질 것으로 전망된다. 만기는 2030년 6월이다.

최초 PF 조달 이후 보상비만 525억원에 달해 추가 자금 조달에 나섰지만 레고랜드 사태로 PF 시장이 경색되며 어려움을 겪었다. 이번 PF도 대주단이 사전청약률 30%와 토지확보율 50%를 조건으로 내세웠고 이를 5월에 달성하며 성사됐다. 자금조달에 힘입어 멈췄던 토지 보상이 재개됐고 내년 1월 착공해 2028년 5월 준공 목표로 공사를 진행한다.

충주드림파크 산업단지 용지 구성 /사진 제공=충주시

충주드림파크개발은 산업단지 개발과 분양을 위해 2019년 11월 설립된 법인이다. HDC현대산업개발은 법인 설립과 동시에 투자 목적으로 6억7500만원을 들여 지분 27%를 취득하며 최대주주가 됐다. 나머지 주주는 충주시(24%), 대흥건설(23%), 교보증권(18%), 태성건설(6%), 현대아산(2%) 등이다.

지난해 말 기준 공사 계약금액은 1624억6000만원이며 공사 지분율은 HDC현대산업개발(60%), 대흥건설(25%), 현대아산(8%), 태성건설(7%) 등이다. 지분율에 따른 HDC현대산업개발의 도급액은 974억7600만원이다. 공사비 지급 방식은 완성도에 따라 지불하는 기성금이며 착공 이후 3개월마다 지급된다.

사업 완료 후 시행이익 배당과 관련해 충주드림파크개발 관계자는 “계획대로 분양이 진행되면 잠정적으로는 배당을 받기로 돼 있다”며 “이익 실현 여부는 향후 사업성을 지켜봐야 하며 법인을 청산할 때까지는 정확하게 알 수 없다”고 말했다.

나영찬 기자 na@bloter.net