호반건설, ‘호반써밋개봉’ 본PF 청산 준비...대출 축소

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호반건설, ‘호반써밋개봉’ 본PF 청산 준비...대출 축소

 

호반써밋개봉 투시도 /사진=분양 홈페이지

 

호반건설이 서울 구로구 ‘호반써밋개봉’에 조달한 본프로젝트파이낸싱(PF) 규모를 축소하고 있다. 높은 분양률로 안정적 현금흐름이 발생하고 있어 내년 3월 만기까지 본PF 청산이 순항할 전망이다. 

호반써밋개봉은 개봉5구역주택재건축정비사업으로 들어선다. 서울 구로구 개봉동 68-64번지 일대에 지하 3층~지상 24층, 3개동, 317가구 규모로 짓는다. 일반분양 물량은 190가구다. 호반건설이 시공하고 개봉5구역주택재건축정비사업조합이 시행한다.

조합은 지난해 7월 KB증권 주관으로 553억원 한도의 본PF 약정을 체결했다. 호반건설은 책임준공을 약정하며 대출 신용도를 보강했다. 대출 구성은 트랜치A 400억원, 트랜치B 153억원 등이다. 본PF 조달 후 착공 분양했다.

 

유동화 구조도 /사진 제공=뉴스타개봉오구역 유동화전문회사

KB증권은 지난해 6월30일 트랜치A에 해당하는 400억원을 5.073% 금리로 조합에 빌려줬고 이 채권을 뉴스타개봉오구역 유동화전문회사(SPC)에 양도했다. SPC는 7월28일 채권을 기초자산으로 400억원, 4.445% 수익율의 자산유동화증권(ABS)을 발행했으며 KB증권이 전액 인수했다.

ABS는 주택도시보증공사(HUG)가 대출의 100% 한도로 보증채무 신용보강을 제공해 AAA(sf) 등급을 받았다. ABS의 기한이익상실 때 최종적인 상환은 HUF의 보증채무를 통해 이뤄진다. 약정기일에 원리금이 상환되지 않으면 HUF가 보증채무를 이행한다.

트랜치A의 대출잔액은 1~5차로 구분된 상환계획이 이행되며 이달 7일 기준 235억원까지 감소한 상태다. 상환계획은 △1차 2차 중도금 납입 익월 이자지급일까지 55억원 △2차 3차 중도금 납입 익월 이자지급일까지 55억원 △3차 4차 중도금 납입 익월 이자지급일까지 55억원 △4차 입주개시월로부터 2개월이 경과하는 월의 익월 이자지급일까지 55억원 △5차 대출만기일 180억원 등이다.

SPC는 400억원 유동화를 맡은 대가로 28억원의 이자수익을 얻는다. 유동화자산 이자수익을 포함한 영업수익은 지난해와 올 상반기 각각 10억원이다.

트랜치B의 153억원도 대출잔액이 감소했을 것으로 보인다. 아직 100% 계약되지 않아 일부 가구가 미분양으로 남아 있지만 7월 말 분양률이 77.9%로 내년 3월28일 만기까지 청산하는 데 문제가 없을 것으로 보인다. 7월 말 기준 공정률은 91.9%로 12월 준공 입주 예정을 맞출 것으로 예상된다.

호반써밋개봉의 총 분양수입 예정액은 1252억원이다. 수입과 지출이 1252억원으로 동률을 이뤄 개발이익이 없을 것으로 예상된다. 금액이 커다란 수입과 지출 내역을 정리하면 수입은 일반분양 1014억원, 상가와 업무시설 89억원, 조합원 58억원 등이다. 지출은 공사비 705억원, 토지비 240억원, 금융비용 100억원 등으로 이뤄졌다.

나영찬 기자 na@bloter.net