KCC건설, 1029가구 ‘김포 한강시네폴리스’ 2700억 본PF 조달

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KCC건설, 1029가구 ‘김포 한강시네폴리스’ 2700억 본PF 조달

 

한강시네폴리스 일반산업단지 조감도 /사진 제공=김포시

KCC건설이 경기 김포시 ‘한강시네폴리스 공동주택 신축공사’에 2700억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)을 조달했다. 한강시네폴리스 일반산업단지 안에 들어서는 1029가구 대단지 아파트로 이번 사업비 조달에 힘입어 내년 4월 착공 분양할 예정이다.

한강시네폴리스 공동주택은 경기도 김포시 고촌읍 향산리 588-11번지 일대에 지하 2층~지상 25층, 9개동, 1029가구 규모로 건설하며 2028년 6월 준공 목표다. 시공사 KCC건설은 2810억원에 도급계약을 맺었다. 시행사는 한강시네폴리스개발로 민관이 컨소시엄을 이뤄 구성했다.

한강시네폴리스개발은 지난달 30일 메리츠증권 주관으로 2700억원 한도의 본PF 대출약정을 체결했다. 대출 실행일은 10월31일, 만기는 2028년 11월30일이다. 금리는 PF가 안정화되고 있는 만큼 시중 6~7% 이하로 설정됐다.

유동화전문회사(SPC)가 시장에 유동화증권을 발행해 대출금을 확보하고 있다. 키스김포제일차 SPC가 900억원의 자산유동화전자단기사채(ABTSB)를 발행했다. 또 엠에프시네제일차 SPC가 420억원의 ABSTB와 300억원의 자산유동화기업어음(ABCP) 등 총 720억원 유동화를 맡았다. 대출 기간에 ABSTB는 17회, ABCP는 8회 롤오버된다.

본PF에 제공된 신용보강은 크게 두 가지다. KCC건설은 2700억원 한도의 책임준공과 미이행 시 채무인수를 약정했다. 본PF 만기 3달 전인 2028년 8월31일까지 준공하지 못하면 시행사의 채무를 대신 인수해야 한다. 메리츠증권은 유동화증권에 사모사채 매입 확약을 약정하며 차환 구조에 안정성을 더했다. 시장에서 유동화증권이 매각되지 않을 경우 SPC가 발행할 사모사채를 사들여 차환을 정상화한다.

한강시네폴리스 일반산업단지 토지이용계획(안) /자료 제공=김포시

한강시네폴리스개발은 한강시네폴리스 일반산단 개발을 위해 2014년 12월 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 김포시 고촌읍 향산리와 걸포동 일대에 112만㎡ 규모의 방송·영상 미디어단지를 조성한다. KCC건설은 2019년 7월 투자 목적으로 2억5000만원을 출자해 지분 5%를 확보했다. 지난해 말 기준 주주 구성은 △에스제이에셋파트너스(48%) △김포도시공사(20%) △중소기업은행(10%) △IBK투자증권(7%) △KCC건설(5%) △교보자산신탁(5%) △협성건설(5%) 등이다.

KCC건설은 한강시네폴리스 일반산단 부지조성 공사도 맡고 있다. 2019년 10월 계약했고 6월 말 기준 도급액은 1399억원, 공정률은 32.29%이며 2026년 12월31일 준공 예정이다. 본PF에 2290억원의 자금보충을 약정했고 기간은 올 1월부터 2027년 3월까지다.

시행사는 산단 개발을 위해 2019년 10월 본PF를 조달했다. 올 4월 만기였으나 2027년 상반기까지 연장했다. 지난해 말 기준 약정액은 1조3200억원, 실행액은 1조1700억원이다. 트랜치별 한도와 금리는 △트랜치A~B 9000억원, 4.8%~6.5% △트랜치C 1200억원, 7% △트랜치D 2000억원, 8% △트랜치E 1000억원, CP 3개월+3.6% 등이다.

PF의 기한이익상실이 발생하면 제3자에게 시행권이 넘어간다. 시행사는 대주에게 기한이익이 상실된 경우 시행권을 포기하겠다는 각서를 제출했다.

시행사는 막대한 금융비용을 감당하느라 재무적 타격을 크게 입었다. 지난해 연간 영업손실 66억원, 이자비용 665억원을 기록했으며 자본총계 –2272억원의 완전 자본잠식 상태다. 택지 분양으로 안정적인 영업이익을 달성하며 불확실성을 해소한다는 계획이다. 분양을 통한 매출액 추정치는 올해 5391억원, 내년 1조447억원 등이다.

나영찬 기자 na@bloter.net