롯데건설, 1.2조 부천 상동 홈플러스 개발 PF 유지...신용등급 조정 '선반영'

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롯데건설, 1.2조 부천 상동 홈플러스 개발 PF 유지...신용등급 조정 '선반영'

홈플러스 부천 상동점 /사진 제공=홈플러스

롯데건설로부터 1조1607억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 신용보강을 받은 경기 부천시 '부천 상동 홈플러스 개발사업'이 차질 없이 추진될 전망이다. 최근 롯데건설의 신용등급이 하향 조정됨에 따라 기한이익상실(EOD) 사유가 발동할 우려가 있었지만, PF 약정에 이 같은 조정을 선반영해 유동화가 안정적인 상태다.

19일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설의 부천 상동 홈플러스 개발사업 PF와 관련한 신용보강 총액은 1분기 말 기준 1조1607억원이다. 본PF 7500억원을 비롯해 브리지론 4107억원(1593억원, 2100억원, 140억원, 274억원 등 4건)에 책임준공, 연대보증, 자금보충 등을 약정했다.

최근 롯데건설의 신용등급이 하향 조정되며 PF 안정성에 대한 우려가 나왔다. 나이스신용평가를 비롯해 한국기업평가, 한국신용평가 등 3개 신용평가사는 롯데건설의 무보증사채 신용등급을 A+(부정적)에서 A(안정적)으로 하향 조정했다. 이는 과중한 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 수준을 비롯해 높은 원가율로 인한 수익성 저하, 지방 분양경기 침체 장기화에 따른 사업·재무적 변동성 등을 반영한 결과다.

신용보강을 제공한 건설사의 신용등급이 하향되면 EOD 사유가 발생할 수 있다. EOD란 투자자가 채무자의 신용위험이 높아지면 대출금을 만기 전에 회수하는 것을 말한다. PF 대출의 차주는 시행사이지만, 통상 우량한 신용등급을 가진 시공사의 신용보강을 토대로 이뤄진다. 유동화증권을 발행해 대출금을 확보한 유동화전문회사(SPC)는 원리금 회수 안정성을 확보하기 위해 신용보강을 제공한 시공사의 신용등급이 하향될 경우 EOD 사유가 발생한다는 약정을 맺기도 한다.

다만 롯데건설이 신용보강을 제공한 부천 상동 홈플러스 개발사업의 PF는 신용등급 하향을 선반영해 약정을 맺은 만큼, EOD 위험이 없는 것으로 확인됐다. 롯데건설 관계자는 "신용등급이 A+ 부정적일 때 시장에서는 이미 A 등급으로 낮게 평가하고 있었기 때문에 이번 등급 하향으로 인한 영향은 제한적"이라고 설명했다.

이와 관련, 나이스신용평가는 18일 롯데건설의 신용도 변화를 반영한 유동화사채 신용평가서를 발행했다. LF자산운용의 SPC 기은센상동제이차가 발행하는 1556억의 유동화사채에 대한 신용등급을 기존 A+에서 A로 조정했지만 금액과 만기 등의 변동은 없는 것으로 확인됐다.

부천 상동 홈플러스 개발은 경기 부천시 원미구 상동 540-1 일대에 연면적 46만5992㎡, 지하 7층~지상 47층, 8개동, 아파트 936가구, 오피스텔 917실, 판매시설 등을 조성하는 사업이다. 롯데건설은 2021년 8월 수주해 2030년 7월 준공 목표로 추진하며 도급액은 7706억원이다.

시행사는 2014년 1월6일 설립된 부동산개발사 미래도시로 한국자산신탁에 관리형토지신탁을 맡겼다. 시행사 주주와 지분율은 박명훈 대표가 49%를 보유한 최대주주이며 김은경, 배상진 씨가 각각 30%, 21%씩 보유했다.

미래도시는 경기 부천시 상동 540-1번지 일대의 토지를 보유하고 있으며 지난해 말 기준 장부금액은 6542억원, 공시지가는 2910억원이다. 홈플러스가 토지와 건물에 대한 임차권을 2028년 12월26일까지 설정했고 월 임차료는 토지가 1원, 건물이 9억4362만원이다.

지난해 7500억원 본PF로 탄력을 받은 만큼 기존 매장은 폐점 이후 철거된다. 착공 시점은 내년 상반기지만 소유권 이전과 철거 등을 고려해 일정을 여유 있게 잡은 것으로 이전에도 착공할 수 있다. 

롯데건설은 홈플러스 펀드 개발사업과 관련 이번 상동점을 비롯해 동대문점도 시공사로 참여한다. 사업 관련 개발 인허가가 계획대로 진행되고 있으며 내년 중 분양할 예정이다.

나영찬 기자 na@bloter.net