[로펌ON] "토지 사용권 꼭 확인해야"...법무법인 바른, 베트남 투자 진출 리스크 진단

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[로펌ON] "토지 사용권 꼭 확인해야"...법무법인 바른, 베트남 투자 진출 리스크 진단

 

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지난 5일 서울 강남구 섬유센터빌딩 바른대회의실에서 열린 제15회 이머징마켓 연구회 세미나에서 김용우 변호사가 발표하고 있다. /사진=법무법인 바른
"토지 사용권(LURs) 기한이 몇 년 남았는지 반드시 찾아봐야 한다. 베트남에서 토지 프로젝트를 진행할 때 제일 중요하다."

법무법인 바른의 김용우 변호사(연수원 41기)는 지난 5일 서울 강남구 섬유센터빌딩에서 열린 '제15회 이머징마켓연구회 세미나'에서 '베트남 투자 진출 리스크 분석 및 관리 방안'을 주제로 발표에 나섰다. 이머징마켓연구회는 전 세계 신흥시장의 법률, 경제, 역사, 문화 등을 종합적으로 연구하기 위해 발족한 연구 조직이다.

베트남 투자팀장인 김 변호사에 따르면, 베트남에서 토지는 전적으로 국가가 소유하고 모든 프로젝트 투자가는 토지 사용권과 토지에 건설된 자산에 대한 소유권을 가질 뿐이다. 토지 사용권의 기한은 기본적으로 50년이며, 50년을 한도로 연장될 수 있다. 김 변호사는 "기한이 연장될지 여부를 알 수 없기 때문에 특히 프로젝트를 양수할 경우 남은 기한을 확인해야 한다"고 강조했다.

지난 8월 조기에 시행된 베트남 토지법에서는 토지 사용권 이전에 대해 구체적으로 명시하고 있다. 김 변호사는 "외국인투자가와 외국인투자기업(FIEO)은 여전히 토지 사용권을 직접 이전받을 수 없는 근본적인 한계는 존재하지만 산업 단지, 산업 클러스터 및 하이테크 지역에서는 자유로운 토지 사용권에 대한 이전이 가능하다"고 설명했다.

다만 "투자법에 따른 50%의 기준을 적용할 수 있을지는 현지에서도 아직 논란이 있어 신중하게 접근해야 한다"고 했다. 베트남 신 투자법에 따르면 FIEO는 최소 한 명의 외국인 투자가를 둔 경우로 주주나 사원이 외국인 투자가인 경우를 말한다. 정관 자본금 50% 이하인 경우에는 베트남 국내 투자가와 동일하게 투자등록증서(IRC) 발급이 면제될 수 있다.

베트남에서 토지 사용권 보호는 강화되는 추세다. 김 변호사는 "사회, 경제 발전을 위한 프로젝트를 진행할 경우 국가에서 토지를 수용하는 규정이 있었는데 법이 개정되며 'absolutely necessary' 즉 완벽한 요건에서 가능하다는 취지의 문언이 추가됐다"며 "토지 수용에 대해 더욱 엄격한 입장을 취하고 있다"고 했다. 이어 "규정이 추상적이기 때문에 32개로 세부적으로 규정했다"고 덧붙였다.

법인 해산도 베트남 투자 진출 리스크 중 하나다. 관련 법에 따르면, 채무 변제를 증빙해야 베트남 자회사의 해산을 등록할 수 있다. 또 세무서에서 세금 완납 확인을 받으려면 세무 청산 절차를 진행해야 하는데 최소 6개월에서 길게는 1년 이상 걸린다. 이후 해산 등록이 가능하다.

또 김 변호사는 "잔존 자산을 해외로 송금하려면 은행이 해산 사실을 확인할 수 있는 서류를 요구한다"며 "투자 프로젝트 청산 및 회사 해산 후 잔존 자산 송금에는 시간이 더 소요될 수 있다"고 설명했다. 

개정된 주택법에는 주거용 건물을 다른 목적으로 고의로 사용하는 것을 금지하고, 금지하지 않을 목적으로만 사용할 수 있는 권리가 새롭게 포함됐다. 김 변호사는 "아파트 등의 단기 임대가 금지됐다고 봐야 한다"며 "이에 따라 현지에서 에어비앤비 운영이 논란이 되고 있다"고 했다.

더불어 김 변호사는 현지 법인 설립, 지분 인수, 투자 프로젝트 수행, 경영협력계약(BCC) 등 다양한 투자 방식의 특징 등을 비교, 분석했다. 김 변호사는 "외국인이 직접 회사를 단독으로 설립하는 것은 쉽지 않기 때문에 이미 존재하는 프로젝트 회사의 지분 인수를 추천하는 편이고, 이것이 가장 현실적인 방식이라고 생각한다"고 했다.

김 변호사는 건설부동산그룹 소속으로 PF 사업, 건설 하도급 분쟁, 해외부동산투자 분쟁을 담당한다. 베트남 현지에 진출한 건설사에 근무한 경험을 바탕으로 베트남 진출 관련 자문을 제공하고 있다. 김 변호사는 "이번 법 개정으로 투자 환경이 개선됐지만 여전히 복잡한 규제가 존재하므로 주의가 필요하다"고 조언했다.

박선우 기자 closely@bloter.net