장위10구역 재개발, 3000억 대출 리파이낸싱 추진...내년 착공 윤곽

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장위10구역 재개발, 3000억 대출 리파이낸싱 추진...내년 착공 윤곽

 

예상 조감도 /사진=장위10구역 주택재개발정비사업조합

대우건설이 시공을 맡은 장위10구역 주택정비형 재개발사업이 2025년 착공에 들어갈 전망이다. 재개발조합은 사업 연기로 인해 기존 대출 3000억원을 2027년까지 갚은 뒤 새롭게 자금 조달이 필요한 상황이다.

서울시는 최근 통합심의위원회를 열고 장위10구역 사업 심의를 마쳤다. 사업시행변경 인가와 관리처분계획 변경 인가를 접수하면 2025년 사업 개시가 예상된다.

장위10구역 개발사업은 서울 성북구 장위동 68-37 일대에 지하 5층에 지상 최대 35층 높이의 공동주택 2004가구 등을 건립하는 계획이다. 기존 10구역 내에 위치한 사랑제일교회를 제외하고 재정비촉진계획 변경 신청이 통과되면서 사업이 본격화될 것으로 보인다.

장위10구역 재개발 사업은 본래 2023년 7월 착공 예정이었다. 구역 내 속한 사랑제일교회가 명도집행을 거부하면서 사업이 지연됐다. 2021년 사업시행변경 인가를 획득하고 2023년 관리처분계획 변경인가를 접수해 착공을 앞두고 있었다.

사랑제일교회 명도집행 거부가 길어지자 조합은 재정비촉진계획 변경을 신청했다. 서울시가 지난달 제3차 정비사업 통합심의위원회에서 변경 심의안을 통과시키면서 사업에 불이 붙은 상태다.

다만 준공 예정 시점이 미뤄지면서 장위10재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 기존 대출 연장 논의가 필요할 것으로 보인다. 서울시 관계자는 "일반적으로 사업시행변경 인가까지 6개월, 관리처분계획 변경 인가까지 6개월이 소요된다"며 "장위10구역은 사업시행변경 인가 이후 관리처분계획 변경 인가를 받아야 하는 상황이다"고 말했다. 1년 남짓한 시간이 소요될 예정이기 때문에 이르면 내년 하반기 착공이 가능할 것으로 보인다.

시공사 대우건설은 이르면 내년 중 착공이 가능할 것으로 전망하고 있다. 서울시도 통합심의 이후 사업시행계획 및 관리처분 인가를 거쳐 내년 초 착공이 가능할 것으로 보고 있다.

KB증권은 지난해 3월 유동화증권을 발행해 3000억원을 조합에 대출해 줬다. 이자율은 당시 기준금리 3.5%에 가산금리 0.272%를 더한 3.772% 수준에서 결정됐다.

해당 대출의 만기는 2027년 2월말 까지다. 서울시 통합심의위원회 결과 장위10구역의 준공 예정 시점은 2029년으로 기존 대출 만기보다 2년 뒤다.

/사진=성북구청

KB증권은 2023년 6월 3000억원 규모의 유동화사채를 발행했다. 대출 만기는 2027년 2월 28일까지다. 예정대로라면 조합은 분양수입금을 활용해 1월까지 여덟 번에 걸쳐 KB증권에 원리금을 상환해야 한다.

착공 시점이 미뤄지면서 분양수입금이 유입되는 시기도 늦춰질 것으로 예상된다. 자금 상환 일정이 꼬이게 되면서 조합이 신규 대출을 일으켜야 하는 상황이 됐다.

KB증권이 차환용 채권 발행에 참여할지 여부는 결정되지 않았다. KB증권 관계자는 "대출의 만기까지 아직 시간이 있는 만큼 시간을 두고 사업 주체들과 협의를 진행할 예정이다"고 말했다.

조합은 사업 계획 변경으로 지연이 발생한 만큼 자금 재조달에 나설 계획이다. 유동화증권 발행을 위해 만든 특수목적회사(SPC) 뉴스타장위제십구역유동화전문유한회사는 '기존 사업계획에 지연이 생서 자금재조달을 추진하고자 한다'는 내용을 공시에 포함했다.

김진현 기자 jin@bloter.net