롯데건설, 시행사 자광 브리지론 '1046억' IBK증권에 대리 변제

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롯데건설, 시행사 자광 브리지론 '1046억' IBK증권에 대리 변제

 

자광 본사가 위치한 전북 전주 효자동  전주상공회의소 건물 /사진=네이버 지도

전북 전주의 대한방직 부지를 개발해 3000가구의 공동주택과 450m 높이의 전망타워, 백화점, 쇼핑몰 등을 지으려는 시행사 '자광'의 프로젝트가 무산될 위기에 놓이면서 함께 택지 조성에 참여한 롯데건설이 1000억원대의 자금보충 의무를 지게 됐다. 롯데건설은 자광 측의 담보물을 통해 향후 자금 회수에 나설 것으로 보인다.

2023년 감사보고서에 따르면 자광은 전북 전주에 위치한 대한방직 부지 매입을 위해 2347억원의 대출을 일으켰다. 대출의 금리는 7.48%~15% 수준으로 롯데건설이 이자지급보증 약정을 제공해 함께 사업에 참여했다.

롯데건설은 이 중 1046억원의 대출을 유동화하는 과정에서 자금보충과 채무인수 약정을 제공했다. 해당 대출의 만기가 이달 11일 돌아오면서 IBK투자증권 측에 상환이 이뤄진 것으로 확인됐다.

자광은 2018년 유동화회사(SPC) '기은센구조화제이차'를 통해 1050억원의 대출을 일으켰다. 당시 롯데건설에 용인에 위치한 성복역 롯데캐슬골드타운과 기흥역 롯데캐슬레이시티를 담보물로 제공했다. 이에 롯데건설이 자금보충 약정으로 신용을 보강해주며 대출이 이뤄졌다.

대출의 만기는 2022년 도래했고 롯데건설은 연장을 위해 다시 신용보강을 제공했다. 연장한 대출의 만기가 이달초 돌아왔으나 본 PF 전환이 불발되면서 자금보충 의무를 지게된 것으로 보인다. 롯데건설은 2월 투자설명서에서 전주 대한방직 프로젝트의 본PF 전환이 연내 이뤄질 것으로 예측했으나 빗겨가고 말았다.

롯데건설은 자금보충 의무에 따라 SPC 빅아일제일차에 1046억원(880억원, 164억원)을 대여한 것으로  관측된다. 자광은 지난해 기준 유동자산을 2979억원 보유하고 있었다. 이 가운데 2777억원은 매입한 대한방직 부지의 장부 금액으로 실제 현금성 자산은 91억원에 불과했던 것으로 확인됐다.

빅아일제일차의 유동화를 맡은 IBK투자증권 관계자는 "롯데건설이 1차와 2차에 걸쳐 자금상환을 마쳤고 현재는 유동화 대출이 모두 정리된 상태다"고 말했다.

자광이 대출을 갚지 못하면서 롯데건설이 우선 자금보충 의무를 지게 됐고 향후 담보물을 통해 회수에 나설 것으로 보인다. 롯데건설은 그동안 자광의 여러 특수관계인과 다수의 사업을 진행한 이력이 있다. 자광 측은 대한방직 프로젝트를 진행하며 오랜 기간 호흡을 맞춰온 롯데건설에 손을 내민 것으로 보인다.

자광의 2대 주주(32.1%)인 자광홀딩스는 세종시에 위치한 레이캐슬CC를 운영하는 법인이다. 전은수 자광 대표가 자광홀딩스 대표직도 겸하고 있다. 레이캐슬CC는 롯데건설이 프로젝트 초기부터 PF 연대보증으로 참여해 조성한 골프장이다. 27홀의 대중제 골프장으로 운영되고 있다. 10월 롯데건설의 투자설명서를 살펴보면 해당 프로젝트 관련 PF 대출 160억원에 신용보강을 제공 중인 것으로 나타났다.

자광의 관계사 스페이스자광(옛 제이엘유나이티드1)과 자광건설(옛 제이엘유나이티드2)은 2014년 롯데건설을 시공사로 선정하고 용인 기흥역 롯데캐슬레이시티 개발에 나섰다. 준공 완료된 건물의 상가 일부를 롯데건설에 담보로 제공해 전주 대한방직 프로젝트 밑천으로 활용했다.

스페이스자광은 현재 롯데건설과 함께 서초동 역세권 청년주택사업도 진행 중이다. 2026년 준공 예정 프로젝트로 10년 임대후 분양에 나설 예정이다.

또 다른 특수관계인인 엠제이파트너스도 롯데건설과 함께 프로젝트를 진행했다. 롯데건설은 엠제이파트너스가 보유한 용인 기흥에 위치한 5만1741㎡ 부지를 개발해 '신흥덕 롯데캐슬 레이시티'를 시공했다.

엠제이파트너스는 지난해 감사보고서를 통해 '경기 오산 부산동 128번지' 개발 사업도 추진 중이라고 밝혔다.이 부지는 롯데인재개발원 오산캠퍼스 인근의 임야로 본래 고(故) 신격호 롯데 명예회장의 소유였다. 신 명예회장의 사후 상속이 이뤄져 신동빈 롯데그룹 회장과 신동주 SDJ코퍼레이션 회장이 각각 대지지분 62.5%, 37.5%를 나눠 보유하고 있다. 등기 확인 결과 소유권 이전은 이뤄지지 않은 것으로 파악됐다.

엠제이파트너스는 오산 부산동 개발사업을 위해 SPC 오산부산제일차를 통해 84억원의 시설자금을 차입했다고 밝혔다. 이와 함께 롯데건설이 시공사이자 유동화대출 자금보충인으로 참여하고 있다고 공시했다.

자광은 2017년 전주 대한방직 부지 개발을 위해 설립됐다. 자광의 최대주주는 제이지씨로 주주 구성은 밝혀지지 않았다. 자광의 2대 주주 자광홀딩스 역시 제이지씨가 지분 83.3%를 보유하고 있다.

자광이 프로젝트 재개를 위해서는 롯데건설이 상환한 1046억원에 상응하는 신규 대출을 일으켜야 할 것으로 분석된다. 현재 나머지 채권단과는 연장 협의를 진행 중인 것으로 확인됐다. 2개월 가량의 협상기간에 신규 자금을 구하지 못할 경우 사업이 불투명해진다.

프로젝트 무산 시 자광 측은 토지 매각 등을 통해 채권단에 자금 상환을 진행할 것으로 보인다. 2018년 대한방직은 전주 부지를 1980억원에 매각했다.

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김진현 기자 jin@bloter.net