한화, 포레나 천안아산역 '본PF 상환' 용도변경 변수

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한화, 포레나 천안아산역 '본PF 상환' 용도변경 변수

한화포레나 천안아산역 조감도 /사진 제공=한화

한화가 자체사업으로 추진하는 충남 천안시 ‘한화포레나 천안아산역’의 본프로젝트파이낸싱(PF) 규모가 줄지 않고 있다. 곧 분양 3년 차를 맞는 단지지만 생활형숙박시설이라 분양률이 낮았고 계약해지 소송 등으로 현금흐름이 창출되지 않았기 때문이다. 오피스텔로의 용도전환이 사업의 관건이 될 것으로 보인다.

한화포레나 천안아산역은 충남 아산시 배방읍 장재리 1733번지 일대에 지하 5층~지상 57~70층, 3개동, 1166실 규모로 들어설 생활형숙박시설로 오는 2027년 3월 준공 예정이다. 한화는 시행사 아산배방개발의 지분 70%를 확보한 최대주주로 나머지 30%는 아크배방이 가지고 있다. 시공은 한화의 건설부문이 맡아 시행과 시공을 함께하는 자체사업으로 추진한다.

2022년 4월 분양에 나섰으나 본PF 규모가 오히려 증가했다. 분양 이후 중도금 등으로 본PF 규모를 줄이며 금융비용을 절감하는 것이 일반적이다. 하지만 생활형숙박시설이어서 분양률이 낮은데다 수분양자들이 분양권 계약 취소 소송을 제기하는 등 상환금 확보가 어려웠다.

아산배방개발은 2021년 11월 한국투자증권 등의 대주단과 1200억원 한도의 본PF 대출약정을 4.6~7.27% 금리 조건으로 체결하며 자금을 조달했다. 한화는 본PF의 130% 한도(1560억원)로 채무인수와 책임준공을 약정하며 대출이 이뤄지도록 했다.

1200억원 본PF 조달 이후 착공 분양에 나섰으나 분양이 원활하지 않아 본PF 규모가 유지되고 있으며 이로 인한 이자비용 부담이 예상된다.

아산배방개발이 빌린 본PF 규모는 지난해 말 기준 1558억원으로 증가했으며 이 중 557억원의 만기가 도래함에 따라 리파이낸싱했다. 12월19일 한국투자증권의 유동화전문회사(SPC)인 글로리배방제일차와 557억원 한도의 대출약정을 체결했다.

SPC는 시장에 유동화사채(AB사채)를 조달해 대출금을 확보하며 이를 아산배방개발에 대여한다. 이달 20일 557억원의 제1-1회~1-4회 AB사채를 발행했으며 금리는 4.45%다. 만기는 내년 1월20일이다. 한화는 AB사채에 자금보충과 미이행 시 채무인수를 약정했다.

한화포레나 천안아산역이 생활형숙박기설로 분양돼 갈등이 있었던 만큼 앞으로의 사업 관건은 용도전환 성사에 달려있다. 한화 관계자는 “계약자들이 오피스텔 전환을 적극적으로 요청해 준비하고 있으며 이번 설 이후 동의서 접수를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

나영찬 기자 na@bloter.net