코람코자산신탁, 탄탄한 수익성 기반 ‘리츠’ 반등 이어간다

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코람코자산신탁, 탄탄한 수익성 기반 ‘리츠’ 반등 이어간다

/사진 제공=코람코자산신탁

코람코자산신탁은 약 24년간 민간시장 리츠 점유율 1위를 지켜온 부동산신탁사다. 2022년 9월 레고랜드 사태로 발단한 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 신탁사업에 집중한 신탁사들이 막대한 손실을 봤지만 안정적 이익 기반인 리츠사업을 통해 피해를 줄일 수 있었다.

코람코자산신탁은 경쟁사들이 PF 부실 여진에 빠져 있는 상황에서도 반등에 성공해 주목받는다. 올해 안정적 사업기반인 리츠사업을 중심으로 신탁사업과 부동산펀드에서 기회를 엿볼 예정이다. 특히 도시정비사업의 비중을 확대하면서 포트폴리오 다각화를 추진할 계획이다.

 

안정적 기반 ‘리츠’ PF 사태 완충

코람코자산신탁은 국내 민간 리츠시장에서 약 20%의 점유율을 확보한 회사로 지난해 9월 말 기준 16조2439억원 규모의 44개 리츠를 운용하고 있다. 리츠 운용을 통해 해마다 300억원의 수수료를 수취하는 등 이익창출능력이 우수하다. 경쟁사들이 PF 충당금 반영으로 2022년 이후 실적이 급감하거나 적자로 돌아선 가운데 코람코자산신탁은 리츠사업의 안정성을 기반으로 손실을 줄일 수 있었다.

한국신용평가에 따르면 코람코자산신탁의 최근 3년 리츠 수익과 신탁 수익의 비중은 약 3대 1 수준이다. 2019년 LF그룹에 인수된 이후 리츠에 집중하는 구조로 변화했고 현재까지 리츠 중심의 포트폴리오가 유지되고 있다.

리츠사업은 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 신탁사업과 달리 자금투입에 따른 이자비용과 대손비용이 발생하지 않기 때문에 리스크가 적고 안정적인 수익이 발생한다.

/자료=코람코자산신탁 보고서 가공

다만 코람코자산신탁도 PF 사태를 완전히 피한 것은 아니다. 2022년 2332억원을 기록한 영업수익은 이듬해 1262억원으로 46% 감소했고 영업이익 1041억원에서 영업적자 40억원으로 전환됐다. 리스크가 커진 신탁사업을 줄이면서 실적에 타격을 받은 것으로 풀이된다.

지난해 안정적 수익 기반인 리츠 운용 수수료와 매입·매각 성과보수에 힘입어 반등에 성공했고 3분기 누적 영업수익 1683억원, 영업이익 647억원, 순이익 499억원을 각각 기록했다. 삼성화재 서울 서초사옥 ‘더에셋’을 삼성SRA자산운용에 매각한 것이 주효했다. 매매가는 1조1042억원으로 지난해 상업용부동산 거래 중 최대 규모다. 시장의 기대치보다 높은 매각가를 만들어 특별 수수료를 받게 됐다는 설명이다.

코람코자산신탁 관계자는 “리스크가 커진 신탁사업을 줄이며 사업을 관리했기에 안정적 신용등급을 유지하고 성장성을 이어갈 수 있었다”며 “당장 매출 감소보다 장기적인 운영 관점에서 사업을 관리한 것이 호실적의 기반”이라고 말했다.

/자료=한국신용평가

수익구조 다각화 ‘도시정비사업’ 확대

코람코자산신탁은 지난해 12월 리츠·펀드·부동산신탁 부문별 각자대표 체제로 전환하고 올해 1월 조직개편을 단행하는 등 반등을 이어갈 채비를 마쳤다. 리츠사업을 확장하는 동시에 펀드와 부동산신탁에서도 안정적인 사업 기회를 창출한다는 구상이다.

코람코자산신탁은 리츠 시장에서의 선도적 지위를 유지하면서 수익구조 다각화에 나선다. 이는 리츠사업의 변동성을 최소화하기 위해서로 지난해 3분기 누적 영업수익의 79.4%를 리츠사업에서 올렸으나 대부분인 819억원이 매각 수수료에서 발생했기 때문에 거래 상황이 변수가 될 수 있다.

수익구조 다각화를 위해 도시정비사업 관련 차입형 토지신탁과 비토지신탁 비중을 확대할 예정이다. 신탁사업은 안정적으로 진행되고 있다는 평가를 받는다. 최근 수주가 증가한 도시정비사업 관련 차입형 토지신탁의 경우 비토지신탁 대비 높은 보수율과 조합원 물량을 활용한 분양 위험 통제 등의 장점을 갖춰 경기 민감도를 완화할 것으로 전망된다.

지난해 신규수주 중 책임준공형은 없고 차입형은 도시정비사업 1건이다. 개발신탁 사업장 중에서 자금이 투입되는 진행 사업장은 2개이고 책임준공 미이행 사업장은 없다. 1년 이내 책임준공 기한이 도래하는 공정률 미달 사업장(계획 대비 10% 이상)이 2곳 있으나 분양률이 높거나 기한 내 완공할 것으로 전망된다. 대손충당금 적립률은 9월 기준 71%로 개발신탁 관련 잠재적 대손부담은 관리 가능한 수준이다.

부채비율은 46.1%로 우수하며 자본적정성 지표는 누적된 이익과 2020년 659억원 유상증자를 통해 크게 개선됐다. 다만 부동산 업황 저하로 리츠 시장의 거래가 위축되며 신규 설립과 거래가 줄어드는 점은 위험 요인으로 꼽힌다.

코람코자산신탁 관계자는 “시장 유동성은 여전히 아쉬운 상황이지만 금리가 인하하는 방향으로 돌아선 만큼 전문성과 경쟁력을 토대로 반등을 준비할 것”이라고 말했다.

나영찬 기자 na@bloter.net