‘신탁사업 부진’ 대한토지신탁, '도시정비·리츠' 수익성 개선할까

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‘신탁사업 부진’ 대한토지신탁, '도시정비·리츠' 수익성 개선할까

/사진 제공=대한토지신탁

대한토지신탁은 신탁사업을 중심으로 안정적 매출을 올리고 있는 부동산신탁사다. 시장에서 양호한 지위를 갖고 있지만 부동산 경기가 침체되며 해마다 수익성이 하락하고 있다.

매출 대부분을 차지하는 신탁사업의 대손비용이 증가하면서 회사의 안정성이 떨어지는 상황으로 올해 도시정비와 리츠 사업에 집중하며 수익성 개선에 나설 계획이다.

 

사세 키운 신탁사업, 부동산 침체에 부진

대한토지신탁은 토지소유자의 토지를 위탁받아 개발하는 토지신탁사업을 통해 사세를 키웠다. 직접 자금을 조달해 개발하는 차입형토지신탁과 시행사가 자금을 조달 개발하는 것을 관리하는 관리형토지신탁 등을 주로 추진했다.

2021년에는 토지신탁사업에 힘입어 역대 최대 실적인 영업수익 1080억원, 영업이익 696억원, 당기순이익 522억원을 각각 기록했다. 당시 영업수익은 신탁보수와 이자수익이 각각 504억원, 329억원으로 대부분을 차지했다.

/자료=대한토지신탁 보고서 가공

다만 실적이 2021년 정점을 찍은 뒤로 해마다 하락하고 있다. 매출 외형은 유지되고 있으나 해마다 영업수익, 영업이익이 줄고 있다. 대한토지신탁의 2023년 연간 영업수익은 1101억원으로 2021년 대비 21억원 증가했으나 영업이익과 순이익은 209억원, 149억원으로 2021년 대비 각각 70%, 71% 감소했다.

그간 실적을 이끌었던 신탁사업이 부동산 경기 침체로 대손비용이 증가하면서 타격을 받은 것으로 풀이된다. 대한토지산탁의 총자산 대손충당금은 2020년 말 878억원에서 지난해 3분기 말 1262억원으로 44% 증가했다. 같은 기간 신탁계정대 대손충당금은 875억원에서 1250억원으로 43% 증가했다. 신탁계정대가 늘어나면서 차입금 규모가 늘고 부채비율이 상승했다.

/자료=나이스신용평가

신탁계정대 규모는 지난해 9월 말 기준 9048억원에 달했다. 자기자본 대비 신탁계정대(순액) 비중은 193%이며 자기자본 대비 순고정이하자산비중은 70%다. 나이스신용평가는 대한토지신탁의 차입형 토지신탁 사업장 관련 위험 익스포저가 경쟁사 대비 높은 수준이라고 분석했다.

대한토지신탁의 차입형 토지신탁 사업장은 도시정비 사업 22개를 포함해 총 90개다. 공사 중인 21개 사업장의 평균 분양률은 53%, 평균 공정률은 49%로 초기 성과가 전반적으로 부진한 것으로 파악됨에 따라 신탁계정대 규모도 증가할 전망이다.

높은 토지신탁 의존도...‘사업다각화’ 해법될까

대한토지신탁의 토지신탁 수익 비중은 지난해 9월 말 기준 77.5%로 의존도가 매우 높아 수익원 추가 확보가 필요한 것으로 진단된다. 올해 반등을 위해 도시정비와 리츠에 집중하며 사업다각화에 나선다.

최근 사업다각화를 위한 조직개편을 단행했다. 경영·리츠사업·사업·도시사업 등 4개 사업부문 중 사업, 도시사업을 신탁사업으로 통합해 3개로 축소했다.

도시정비와 리츠 사업 수주를 강화하기 위해서 도시사업4팀, 리츠1팀을 각각 새로 꾸렸다. 특히 도시정비의 경우 2016년 신탁방식 정비사업을 단독 시행한 이후 업계에서 가장 많은 8곳의 현장을 준공한 실적을 보유한 만큼 업력을 바탕으로 적극적인 수주에 나설 예정이다. 

진행 중인 사업 관리와 지원을 위해서는 영업지원본부 영업지원팀, 신탁사업 사업총괄팀을 신설했다. 현재까지 토지신탁 사업장의 비중이 높은 만큼 원활한 관리역량을 통해 안정성을 개선하려는 목적으로 보인다.

군인공제회가 지분 100%를 소유한 완전자회사인만큼 계열의 지원 가능성도 있다. 대한토지신탁은 군인공제회의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에서 신탁업무를 수행하며 사업적 긴밀성을 유지 중이다. 군인공제회의 유상증자 참여와 지급보증(1700억원) 이력 등을 감안하면 비경상적 지원가능성이 존재하는 것으로 판단된다.

대한토지신탁 관계자는 “올해 전사적으로 미분양 출구전략을 모색하는 동시에 자금 유동성과 사업 위험 관리 등에 집중할 예정”이라고 밝혔다.

나영찬 기자 na@bloter.net