삼성물산, 반포3주구 재건축 ‘래미안 트리니원’ 본PF 1.1조 지급보증

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삼성물산, 반포3주구 재건축 ‘래미안 트리니원’ 본PF 1.1조 지급보증

 

래미안 트리니원 조감도 /사진 제공=삼성물산

 
삼성물산 건설부문이 시공하는 서울 ‘래미안 트리니원’의 조달된 본프로젝트파이낸싱(PF)이 1조원을 돌파할 전망이다. 기존 PF 7000억원에 오는 28일 4000억원이 더해져 총 1조1000억원으로 증가한다. 삼성물산은 PF 전액에 지급보증을 약정하며 자금조달을 지원했다.

래미안 트리니원은 서울 서초구 반포동 1109번지 일대의 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 사업이다. 11만7114㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층, 17개동 2091가구 대단지를 조성하며 2023년 3월 착공해 2026년 7월 준공 예정이다. 삼성물산이 시공하고 반포아파트(제3주구)주택재건축정비사업조합이 시행한다.

공사비 명목으로 4000억원의 PF가 추가됐다. 조합은 최근 NH투자증권과 래미안 트리니원 사업비 조달을 위한 대출약정을 체결했다. NH투자증권은 조합에 4000억원의 대출을 실행했으며 이 채권을 큐브반포제삼차 유동화전문회사(SPC)에 양도할 예정이다. SPC는 채권을 기초자산으로 4000억원의 유동화증권(ABS)을 28일 발행할 예정이며 발행대금으로 채권 양도금을 지급한다.

삼성물산은 PF에 지급보증 약정을 맺었다. 완제까지 원금 지급채무를 보증하며 이자도 책임지고 납부해야 한다. ABS는 삼성물산의 신용보강으로 AA+(sf) 등급을 받았다. 금리는 AA+ 등급의 24개월 만기 평균 채권시가평가 기준수익률에 연 0.12%를 가산해 설정된다. 18일 기준 2년물 기업어음(CP) 금리는 3.6%로 ABS 금리가 3% 중후반 수준에서 형성될 것으로 예상된다.

삼성물산 관계자는 “이번 4000억원 PF는 기존 7000억원에 이어서 추가로 조달된 것”이라며 “공사비를 위한 대출”이라고 설명했다.

유동화 구조도 /사진 제공=큐브반포제삼차 SPC

 
기존 7000억원 PF 현황을 각각 살펴보면 2021년 8월 NH투자증권 주관으로 큐브반포유동화전문 SPC가 4000억원(1.88%)의 ABS를 2025년 5월31일 만기로 발행했다. 또 2021년 12월 NH투자증권 주관으로 큐브반포제이차 SPC가 1000억원(2.38%)을, 2023년 12월6일 KB증권 주관으로 뉴스타반포3제일차 SPC가 2000억원(4.67%)을 각각 조달했다. 

삼성물산 3분기 보고서에 따르면 3개 PF는 약정 한도인 7000억원까지 실행된 상태다. 아직 분양하기 전이라 현금 유입이 없어 대출을 재원으로 공사비를 조달한 것으로 보인다.

래미안 트리니원 재건축 사업은 삼성물산이 주된 통제를 하는 구조로 진행된다. 삼성물산이 직접 사업부지와 조합과 시공사의 공동명의 분양계좌를 관리하고 있다. 삼성물산은 공동명의 분양계좌로 입금되는 분양수입금을 공사비로 충당하게 되며 부족할 경우 대여금을 통해 자금을 공급한다.

래미안 트리니원 사업수지표에 따르면 수입과 지출이 2조174억원으로 동률을 이룬다. 수입이 큰 항목은 일반분양 7763억원(506가구), 조합원 분양 6012억원(1480가구) 등이며 지출이 큰 항목은 공사비 1조2437억원, 사업비 6643억원, 금융비용 1094억원 등이다. 9월 말 기준 삼성물산의 도급액은 9465억원으로 공정률은 25.84%다. 내년 분양할 예정이다.

나영찬 기자 na@bloter.net