[대신그룹 리츠 IPO]③ 1.5조원 규모 유동화…자산 투자계획 살펴보니

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[대신그룹 리츠 IPO]③ 1.5조원 규모 유동화…자산 투자계획 살펴보니

대신파이낸셜그룹이 처음으로 상장을 추진하는 리츠들에 대해 살펴봅니다.

서울 중구 소재 대신파이낸셜그룹 본사 사옥 /사진 제공=대신증권

대신파이낸셜그룹이 대신밸류리츠와 대신글로벌리츠를 각각 출범, 기업공개(IPO)로 1조원 규모 자산을 유동화한다. 이들 리츠는 3월 프리IPO(상장 전 투자유치)와 6월 코스피시장 입성을 위한 작업을 진행하고 있다. 5일 현재 자(子)리츠에 편입된 기초자산은 대신밸류리츠 6695억원, 대신글로벌리츠는 약 7800억원 규모로 추산되고 있다. 대신밸류리츠와 대신글로벌리츠 모두 자산을 편입한 자리츠 지분을 인수하는 방식의 모자(母子)형 구조를 갖춘다.
 
'대신343' 매입가 6620억…절반 가격에 자(子)리츠 지분 인수

금융투자 업계에 따르면 대신밸류리츠는 3260억원에 자리츠인 대신밸류리츠사모제1호의 지분 100%를 인수한다. 해당 자리츠는 대신그룹 계열사들이 입주해 있는 서울 중구 삼일대로 343 소재 본사 사옥(이하 '대신343')을 기초자산으로 편입했다. 매입가격은 6620억원이었다.

이는 지난해 10월 기준 감정평가액 6695억원의 94.6%다. 대신밸류리츠는 시가를 참고할 목적으로 감정평가회사인 대한감정평가와 경일감정평가법인에 의뢰해 해당 자산의 감평액을 산출했다. 이들 감평사들이 해당 사옥에 대해 각각 7003억원, 6987억원을 제시하면서 평균값으로 도출했다.

대신밸류자리츠는 자산매입가와 취득과 관련한 부대비용 473억원, 예비비 139억원을 포함해 투자금액으로 7232억원을 잡았다. 자금조달은 임대보증금 237억원, 담보대출 3735억원과 함께 보통주를 발행해 모리츠인 대신밸류리츠로부터 3261억원을 조달하는 구도다. 모리츠인 대신밸류리츠의 경우 프리IPO와 코스피 입성을 통한 보통주 발행으로 3362억원을 조달해 자리츠 보통주 지분을 출자한다.

대신밸류리츠 투자구조도 /자료=대신자산신탁

대신그룹과 대신밸류리츠는 해당 건물에 대해 마스터리스 계약(7년+3년)을 체결해 10년 간 공실 우려를 없앴다. 이 기간 동안 공실 리스크에 대해서는 대신그룹이 직접 부담하는 내용이다.

대신밸류리츠는 대신그룹으로부터 받은 임대수익을 재원으로 안정적인 배당 수익을 확보할 계획이며, 안정적인 미래의 현금흐름과 성장성을 도모할 수 있는 우량 자산을 확보해 추가 자산을 지속적으로 편입한다. 향후 7년 평균 운영배당률은 5.97%, 매각 차익을 포함한 전체 배당률은 11.88%가 목표다.
 
日자산, 감평액 기준 5개월새 140억 늘어…환차익도 '쏠쏠'

대신글로벌리츠도 대신밸류리츠와 마찬가지로 일본 내 자산을 담은 자리츠들의 지분증권을 대신글로벌리츠가 매입하는 구조로 가져간다. 대신글로벌리츠사모제1호(자리츠1)는 일본 도쿄 중심 3구 중 하나인 지요다구 내 한조몬 지역에 위치한 오피스 빌딩 코지마치 오도리 빌딩을 담았다.

대신글로벌리츠사모제2호(자리츠2)와 대신레지던스리츠제1호(자리츠3)는 도쿄 23구 내에 위치한 안정적인 레지던스 자산인 아질 코트 아자부주반과 로이젠트 파크 요츠야, 니혼바시 이스트, 애스콧 포트폴리오에 투자하고 있다.

대신글로벌리츠가 지난해 10월 기준으로 제공한 자료에 따르면 최근 감정평가를 반영한 자산가치는 총 830억7400만엔이다. 서울 외국환중개가 지난해 10월 말 고시한 재정 매매기준 100엔당 환율 902.2원을 적용하면 약 7495억원 규모다.

일본 현지의 부동산 감정평가법인인 재팬 밸류어스를 감정평가법인으로 선정해 일본 및 글로벌 법률에 따라 감정평가액을 산정했으며, 국내 감정평가법인인 대일감정평가법인을 통해 산출 감정평가액을 검토한 가격이다.

대신글로벌리츠의 자리츠1~3호가 지난해 5월까지 해당 자산들을 매입하기 위해 현지 감정평가를 거쳤던 가격이 총 815억9600만엔이었던 점을 고려하면 5개월새 약 14억7800만엔(1.8%) 상승했다. 같은 기간 100엔당 재정환율은 877.84원에서 902.2원으로 2.8% 올랐다. 지난 4일 고시 환율은 100엔당 947.96원으로, 지난해 5월에 비해 8% 오른 상태다.

이날 환율 기준으로만 140억원가량 상승한 셈인데, 지난해 5월 환율 대비로는 환차익도 10억원 가까이 추가 발생한 것이다. 즉, 기록적인 엔저 상황에서 자산을 매입했던 만큼 최근 일본중앙은행(BOJ)의 금리인상 기조에 따른 환차익도 기대할 수 있다는 의미다.

대신글로벌리츠 투자구조도 /자료=대신자산신탁

이 중 모리츠인 대신글로벌리츠는 자리츠1호의 보통주식 지분율 100%를 투자하기로 했다. 부동산 취득금액은 2134억원 규모다. 자리츠2호와 3호는 각각 우선주 지분율 50.1%씩을 189억원, 336억원에 사들인다. 이 과정에서 발생한 인수수수료와 법인등록세, 브릿지대출 비용을 제외한 부동산 취득금액에 총 2659억원을 사용하는 셈이다.

이를 포함해 예비현금 202억원과 자금조달 비용 등을 합산해 투자예정금액으로는 먼저 2929억원을 설정했다. 자금조달은 전부 보통주 발행을 통해 자기자본을 만든다. 운영배당을 통한 현금 환원 수익률(CoC)은 6.6%, 자산 매각에 따른 차익을 포함한 내부수익률(IRR)은 6.8%가 목표다.

자산관리회사(AMC)를 맡은 대신자산신탁은 부동산전문관리업체(PM)를 선정해 해당 건물들의 효용가치 극대화에 나선다는 방침이다.

임초롱 기자 twinkle@bloter.net