이랜드리테일 배당 책임지는 이리츠코크렙, 성장 한계 딜레마

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이랜드리테일 배당 책임지는 이리츠코크렙, 성장 한계 딜레마 

 

이랜드그룹 로고(사진=이랜드그룹)

고금리 장기화로 인해 타 리츠사들의 배당 여력이 떨어진 가운데 이랜드리테일은 자회사 이리츠코크렙으로부터 평균 배당률을 웃도는 안정적인 배당 수익을 얻고 있다. 상장 리츠 중 유일한 CR리츠(기업구조조정리츠)인 이리츠코크렙은 현재 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점, 뉴코아아울렛 평촌점 등 자리츠 자산을 포함해 총 5개 수도권 주요 아울렛을 보유하고 있다. 고배당 기조를 유지할 수 있던 배경도 스폰서인 이랜드리테일이 해당 자산에 책임임차인으로 있는 만큼 공실 우려 없이 임대료 수익을 얻을 수 있기 때문이다.  

다만 태생적으로 성장의 한계가 불가피하단 점은 발목을 붙잡는다. CR리츠 특성상 이랜드리테일의 구조조정대상 부동산 외 신규 자산 편입이 불가능하기 때문이다. 이에 2021년부턴 위탁관리리츠 전환을 추진하며 최대주주 지분율 요건을 충족해 놓은 상태지만, 아직 공모주가 모이지 않아 국토교통부로부터 변경인가가 지연되고 있는 상황이다. 여기에 오는 5월 장기차입금 만기가 도래하면서 리파이낸싱에 따른 배당금 축소 리스크를 떠안았단 평가다.  

30일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 반기 배당을 실시하는 이리츠코크렙은 작년 상반기 123억원, 하반기 126억원의 배당금을 지급했다. 이에 따라 작년 기준 이리츠코크렙 지분 45.0%를 보유하고 있는 이랜드리테일은 112억원의 배당금을 받은 것으로 확인됐다.  

2018년 유가증권 시장에 상장한 이리츠코크렙은 작년까지 6년간 연평균 220억원의 배당금을 지급했다. 이 중 이랜드리테일이 가져간 배당액은 연평균 137억원이다. 특히 지난 2020년과 2021년의 경우 별도 기준 이랜드리테일이 벌어들인 총 배당수익에서 이리츠코크렙이 차지한 비중은 각각 52.6%, 49.8%에 육박했다.  

이리츠코크렙은 이랜드리테일의 안정적인 임대료 수익을 바탕으로 고배당 기조를 이어오고 있다. 실제로 KB증권에 따르면 작년 이리츠코크렙의 배당률은 7.2%에 달했는데, 이는 동일한 대기업 스폰서 리츠인 롯데리츠(5.91%)나 SK리츠(5.28%)는 물론, 21개 상장리츠 중에서도 최고 수준이라는 설명이다. 

이랜드리테일은 이리츠코크렙이 보유한 5개 점포의 임대 가능한 면적 모두를 장기책임임차하고 있다. 즉 이랜드리테일이 해당 점포들을 운용하면서 입점 매장으로부터 임대료를 받으면 이를 이리츠코크렙에 지급하고, 다시 배당금으로 환원받는 구조다.  

이리츠코크렙이 직접 소유한 △뉴코아 아울렛 일산점 △뉴코아 아울렛 평촌점 △NC백화점 야탑점과 자리츠를 통해 소유한 △2001 아울렛 분당점 △2001 아울렛 중계점 모두 이랜드리테일 내 매출액 최상위권이다. 그만큼 공실률이 적어 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있는 것이다. 여기에 지난 2021년 선제적 리파이낸싱을 통해 평균 3.01% 고정 이율을 적용받았단 점도 그간 높은 배당이 가능했던 배경으로 꼽힌다. 금융투자 업계 한 관계자는 “리파이낸싱을 통해 금리 인상에 따른 리스크로부터 자유로운 점이 주효했다”고 평가했다.  

안정 배당과 성장 한계 딜레마.. 위탁관리리츠 전환은 언제?

이리츠코크렙은 이처럼 안정 배당이 가능하나 CR리츠라는 정체성 탓에 외형 확장에는 한계가 있었다. CR리츠는 부동산투자법 상 대주주의 구조조정 대상 부동산에만 투자할 수 있기 때문이다.  

이리츠코크렙은 이를 극복하기 위해 일반 위탁관리리츠 전환을 추진하고 있다. 기존 상업시설 외 다양한 섹터의 자산을 편입하고 리테일 기반 복합자산 리츠로 재탄생한다는 방침이다. 지난 2022년 3월 주주총회에서 관련 안건을 통과시켰고 그해 9월부터 국토교통부로부터 변경 인가를 기다리고 있다. 위탁관리리츠 최소 요건인 ‘최대주주 지분율 50% 미만’은 이미 같은 해 충족해 놓은 상태다. 2018년 74.99%에 달하던 이랜드리테일의 지분은 2022년 7월 48.0%를 거쳐 작년 말 기준 45.0%까지 축소됐다.  

다만 위탁관리리츠 전환에 따른 자산군 다변화 기대감이 고조된지도 2년여가 흘렀지만 아직 지분율 요건 충족 외 구체적인 계획이나 성과는 나타나지 않고 있다. 여기에 오는 5월 차입금 만기가 도래함에 따라 추가 리파이낸싱 시 현 금리의 영향으로 인한 배당금 축소 우려도 관측된다.  

이와 관련 이랜드리테일 관계자는 “국토교통부 변경인가는 공모주가 30%이상 모이는 시점에 전환 가능하다”며 “현재는 25%수준”이라고 말했다. 이어 “리파이낸싱을 진행하더라도 보유 현금이 100억원에 달하기 때문에 배당액이 급격히 떨어지진 않을 것”이라고 덧붙였다.  

박재형 기자 jhpark@bloter.net