녹색채권 흥행한 이지스밸류플러스리츠, 높은 LTV ‘불안’

서울 중구에 위치한 태평로빌딩

이지스자산운용의 상장리츠인 이지스밸류플러스리츠가 부동산 업황 둔화에도 녹색채권(그린본드) 증액 발행에 성공했다. 경쟁력 있는 자산 가치와 안정적인 현금흐름이 장점으로 꼽히지만, LTV(주택담보대출비율)가 높아 추가 자금을 마련하기 쉽지 않다는 평가가 나온다.  

22일 금융감독원 전자공시에 다르면 이지스밸류플러스리츠는 1년물 500억원, 2년물 100억원 등 총 600억원 규모의 ESG(환경·사회·지배구조) 채권인 무기명식 이권부 무보증사채(녹색채권)를 발행한다. 

녹색채권 발행은 태평로 빌딩과 트윈트리타워 등 편입자산이 친환경 건축물평가 인증을 받은 데 따른 것이다. 금리는 각각 7%·7.2%, 발행 예정일은 오는 27일이다. 발행 주관은 삼성증권, 한국투자증권, KB증권 등이 맡았다. 공모채 주선은 삼성증권이 담당했다. 

이지스밸류플러스리츠는 당초 1년물 300억원, 2년물 100억원 등 총 400억원 발행을 계획했다. 자본시장법에 따라 기관투자자를 대상으로 별도 수요예측없이 투자자를 모집했다.

조달 자금은 채무 상환에 사용한다. 트윈트리타워 인수자금 1760억원 중 1160억원의 잔여 채무를 갚는 데 쓰일 예정이다. 

앞서 이지스밸류플러스리츠는 한국신용평가와 한국기업평가로부터 각각 ‘A-’ 등급을 받았다. 이지스밸류플러스리츠는 부동산 투자를 전문으로 하는 위탁관리형 부동산투자회사다. 2019 년 9월 영업인가를 획득한 이후 2020년 7월 한국거래소 유가증권시장에 상장했다. 5월 말 기준 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 지분 13.7%를 보유하고 있으며, 이지스자산운용이 위탁관리를 책임지고 있다. 

부동산은 대형 오피스 자산 위주로 구성돼 있다. 이밖에  데이터센터와 물류센터 등에 투자한 상태다. 부동산 90% 이상이 서울에 위치해 경쟁력이 우수하다는 평가를 받는다. 이와 함께 공실률이 낮아 임대안정성을 확보했다고 한국신용평가는 분석했다. 

임대차계약 조건상 비용 변동성에 일부 노출돼 있지만, 단시일 내 대규모 비용이 발생할 가능성은 낮다. 연간 2~3% 수준으로 임대료가 올라 전반적인 수익구조와 현금흐름 안정성이 우수하다는 분석이다.   

재무구조는 미흡하다는 평가다. 지난 8월 630억원 규모의 유상증자와 600억원의 차입금 상환을 고려한 실질 차입금의존도는 65%, 부채비율은 194%에 이른다. 

매입 시점의 LTV가 82%에 육박한 점도 흠이다. 한국신용평가는 “LTV 수준이 다소 높다. 리츠의 구조적 특성상 배당률 관리 등 지속적인 자본축적이 어려운 점을 고려하면 LTV가 큰 폭으로 개선되기는 어려울 것”이라며 “차입금에 대해 부동산을 담보로 제공해 자산을 통한 추가적인 자금조달 여력은 높지 않을 수 있다”고 전망했다. 

조아라 기자 archo@bloter.net

 

 

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