세운5구역, GS건설 합류 정상화 '3800억 브리지론' 차환

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세운5구역, GS건설 합류 정상화 '3800억 브리지론' 차환

 

세운5구역 재개발사업이 진행된 서울 중구 산림동 일원 /사진=네이버거리뷰

서울 중구 세운5구역 재개발사업이 정상화됐다. 시공을 맡기로 했던 태영건설의 워크아웃으로 불확실성이 커졌지만 GS건설이 사업을 이어받으며 3800억원 브리지론 차환 성공과 함께 공사 협상이 이뤄지고 있다.

세운5구역 재개발은 서울 중구 산림동 190-3번지 일원에 업무시설을 조성하는 사업이다. 높이 169.8m, 지하 8층~지상 37층, 연면적 13만3978㎡ 규모의 오피스를 짓는다.

 

GS건설, 태영건설 시행 지분 사들여 ‘시공 우선권’ 확보

GS건설은 태영건설의 시행 지분을 모두 사들이며 새 주주로 참여하고 시공 우선권도 쥐게 됐다. 시행사는 세운5구역피에프브이로 2019년 6월20일 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. PFV 자산관리는 이지스자산운용이, 자금관리는 교보자산신탁이 맡고 있다.

지난해 말 기준 주주 구성은 이지스자산운용(16.46%), 교보자산신탁(10%), 미래에셋증권(31.05%), 신한은행(13.95%), KB증권(12.34%), 태영건설(16.2%) 등이다. 이 중 태영건설 지분 16.2%를 GS건설이 모두 매입했다.

새 PFV 주주로 등장한 GS건설이 시공사로 참여할 것이 유력하다. GS건설 관계자는 “태영건설이 갖고 있던 PFV 지분을 모두 인수하며 시공 우선권은 확보한 상태”라며 “아직 시공사로 확정된 것은 아니고 설계가 확정된 후 이해관계자들과 공사비와 공사기간 협의가 이뤄지면 도급계약을 맺을 예정”이라고 밝혔다.

협상의 관건은 공사비일 것으로 보인다. 세운5구역 재개발사업의 기존 도급액은 약 2000억원이다. 세운5구역은 5-3구역과 5-1구역으로 나뉘고 2022년 12월 태영건설이 각각 도급액 1013억원, 917억원에 수주했다. 태영건설은 PFV 지분 매각과 도급계약 해지를 마쳤다.

태영건설이 2022년 12월 세운5구역을 수주했을 때 조감도 /사진=태영건설

 

3800억 브리지론 차환 성공…내년 10월 착공 목표

태영건설의 워크아웃으로 위기였던 브리지론 차환도 성공했다. 5월 만기가 도래할 예정이던 2880억원 브리지론은 일부 트랜치에서 채무인수를 지고 있는 태영건설의 신용등급 하락으로 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했었다.

그러다 태영건설이 사업에서 발을 빼며 브리지론 차환에 성공했다. PFV는 이달 대주단과 3800억원 규모의 브리지론 대출약정을 체결했다. 트랜치A 2200억원, 트랜치B 1000억원, 트랜치C 400억원, 트랜치D 200억원 등으로 구성된다. 만기는 2026년 1월 중으로 예정됐다.

트랜치D에서 100억원은 티아이세운제일차 유동화전문회사(SPC)가 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 발행했다. 발행일은 7월5일이며 만기일은 2026년 1월5일이다. 이 기간 3개월 단위로 6번 롤오버된다. 한화투자증권의 신용보강으로 A1(sf) 등급을 받았다. 채무불이행이 발생하면 대출채권 매입, 자금보충, 사모사채 인수 의무를 진다. 발행일 기준 A1 등급 단기사채의 3개월 단위 금리는 3.95%다.

최초로 브리지론을 일으킨 시점은 2020년 10월16일이다. 850억원을 8~15% 금리로 조달했다. 첫 번째 브리지론은 2021년 1050억원으로 증액 발행됐고 2022년 4월 만기를 맞는다. 두 번째 브리지론은 2022년 4월 2880억원을 4.8~9% 금리로 일으켰으며 이번에 만기를 맞아 차환됐다.

정상 국면에 들어선 세운5구역 재개발은 내년 10월 착공 목표로 추진된다. 남은 과제는 시행사와 시공사의 공사 조건 협상이다. 브리지론 기간이 2026년 1월까지로 넉넉한 만큼 협상 기간은 충분할 것으로 보인다. 업계 관계자는 “마지막 관건은 저렴하게 공사 조건을 맞추려는 시행사와 원자잿값 상승분을 선반영하려는 시공사 간의 공사비 조율일 것”이라고 말했다.

나영찬 기자 na@bloter.net