롯데건설, ‘마곡 르웨스트’ 막바지 자금조달...본PF 1.3조 9% 금리 차환

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롯데건설, ‘마곡 르웨스트’ 막바지 자금조달...본PF 1.3조 9% 금리 차환

 

서울 강서구 마곡지구에 개발한 마이스 복합단지 ‘르웨스트’ 조감도 /사진 제공=롯데건설

 
롯데건설이 서울 강서구 마곡지구에 개발하는 마이스 복합단지 ‘르웨스트(LE WEST)’의 리파이낸싱(기존 대출을 새로운 대출로 바꾸는 것)에 성공했다. 2021년 6월 메리츠증권 주관으로 조달한 2조5000억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)의 만기가 내년 1월로 다가오자 1조3000억원을 9% 금리로 재조달했다.

르웨스트는 사업비 4조2000억원을 투입해 서울 강서구 마곡지구에 컨벤션센터와 호텔, 노인복지주택, 업무시설, 판매시설 등을 결합한 복합단지를 개발하는 사업이다. 시공사는 롯데건설이며 시행사는 롯데건설이 최대주주인 마곡마이스피에프브이다.

대지면적 8만2721㎡, 연면적 82만7000㎡ 규모로 4개 블록으로 구성되며 규모가 가장 큰 CP1에는 르웨스트 시티타워(오피스)가 준공했고 CP2의 롯데캐슬 르웨스트(오피스텔)는 이달 준공 예정이다. 이밖에 CP3-1의 VL르웨스트 시니어 레지던스(오피스텔)는 2026년 3월 준공, CP3-2의 케이스퀘어 마곡(오피스)은 올 하반기 준공 예정이다.

르웨스트 사업장은 2021년 메리츠증권 주관으로 최대 규모의 PF인 2조5000억원을 조달하며 주목받았던 곳이다. 이번 1조3000억원의 본PF 리파이낸싱도 메리츠증권이 주관했으며 케이스퀘어 마곡을 제외한 나머지 3개 사업지를 담보로 잡았다. 사업성을 담보로 하는 PF 대출과 달리 실제 담보물이 있는 만큼 안정성이 높아 대주들의 참여 인기가 높았다. 지난 8일부터 대출이 실행됐고 만기는 2026년 3월이다. 기존 대주단 중 일부는 이번 리파이낸싱을 통해 상환받아 투자금 회수(엑시트)한 것으로 보인다.

리파이낸싱에 참여한 증권사들은 유동화증권을 발행해 대출금을 확보하고 있다. 에프엔마곡제일차 유동화전문회사(SPC)는 8일부터 300억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행하고 있고 이를 주관하는 삼성증권은 투자자를 끌어모으기 위해 대출채권 매입과 사모사채 인수 등 신용보강을 제공했다. ABSTB가 시장에서 매각되지 못하는 등 차환 위험이 발생하면 삼성증권이 대출채권을 매입하거나, 사모사채를 인수하는 안전장치를 마련했다.

시행사 마곡마이스피에프브이는 2019년 12월13일 르웨스트 개발을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)로 대표이사는 성무진 롯데건설 개발사업1부문 담당임원(상무보)이다. PFV 최대주주는 지분 29.9%를 확보한 롯데건설로 취득원가는 15억원이다. PF 주관사인 메리츠증권도 지분 12.5%를 보유하고 있다. 이밖에 다원디자인(17.7%), 대저건설(15%), 금호산업(8%), 하이투자증권(5%), 에스디에이엠씨(4.9%), 탑솔라(4%), 중소기업기술혁신협회(2%), 코람코자산운용(1%) 등이 주주다.

2019년께부터 1조원 초반의 브리지론을 일으켜 토지를 매입했다. 2021년 2조5000억원의 본PF를 약정하며 착공에 들어갔으며 실제 차입한 금액은 2021년 1조3600억원, 2022년 1조4420억원, 지난해 1조6060억원 등이다. 금리는 트랜치에 따라 최소 4.3%에서 최대 6.3%로 레고랜드 사태가 발생하기 전 조달해 부담이 작았다. 롯데건설은 PFV와 르웨스트 도급계약을 체결해 공사를 진행했으며 상반기 말 기준으로 도급액은 CP1 6120억원, CP2 4215억원, CP3-1 2112억원, CP3-2 1548억원 등이다.

르웨스트 개발사업은 CP2의 롯데캐슬 르웨스트와 CP3-1의 VL르웨스트가 생활형숙박시설로 분양돼 시행사와 수분양자 사이에 갈등이 있었지만 최근 오피스텔로 용도변경이 이뤄지며 해소된 상태다.

나영찬 기자 na@bloter.net