[C레벨 탐구] 이충성 코람코자산신탁 대표, '토지신탁' 선별수주·리스크관리

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[C레벨 탐구] 이충성 코람코자산신탁 대표, '토지신탁' 선별수주·리스크관리

이충성 코람코자산신탁 신탁부문 대표 /사진 제공=코람코자산신탁

 

코람코자산신탁은 국내 민간 리츠시장에서 약 24년간 점유율 1위를 지켜온 부동산신탁사다. 경쟁사들이 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태로 큰 타격을 입을 때 안정적 이익기반인 리츠사업의 완충 역할로 피해를 줄일 수 있었다.

다만 리츠사업이 시장의 거래 상황에 따라 큰 변동성을 보이는 만큼 수익구조 다각화가 필요한 것으로 진단된다. 코람코자산신탁은 지난해 12월 사업부문별 각자대표체제로 전환하며 신탁부문 대표이사에 이충성 부사장을 승진·내정했다. 이 대표는 신탁사업 부문을 이끌며 기존 사업장 리스크 관리와 선별 수주에 집중하게 된다.

 

신탁정비사업 전문가 5곳 준공 이끌어

코람코자산신탁은 지난해 별도 기준 3분기 누적 영업수익 1410억원, 영업이익 565억원, 순이익 434억원을 각각 기록하며 전년 대비 흑자전환하고 반등에 성공했다.

영업수익의 79.4%가 리츠사업에서 창출됐다. 다만 리츠사업 수익의 상당 부분인 819억원이 삼성화재 서울 서초사옥 ‘더에셋’ 매각(매매가 1조1042억원) 등 매각수수료에서 발생했기 때문에 앞으로의 거래 상황이 변수가 될 수 있다.

코람코자산신탁은 변동성을 줄이고 성장성을 이어가기 위해 신탁사업을 확대하고 있으며 이 분야 전문가인 이충성 부사장을 대표로 내정해 오는 3월 정기주주총회에서 정식 선임한다. 이 대표는 경희대 건축공학과를 졸업한 뒤 성원건설과 국제자산신탁 신탁영업부장을 거쳐 온 신탁사업 전문가다.

이 대표는 최근 신탁사들이 수익원으로 주목하는 신탁방식 정비사업에서 활약했으며 현장 5곳의 준공을 이끈 1세대 전문가다. 수익구조 다변화를 위해 신탁사업을 확대하고 있는 만큼 미래 먹거리 선별 수주와 기존 수주 사업장 리스크 관리에 힘을 쏟게 된다.

코람코자산신탁은 신탁사업 중에서도 도시정비사업 관련 차입형 토지신탁에 집중하고 있다. 이는 비토지신탁 상품에 비해 보수율이 높으면서도 조합원 물량으로 분양 위험이 통제되며 사업비 조달이 주택도시기금 융자로 이뤄지는 만큼 리스크가 작기 때문이다. 이 대표 역시 회사 방침에 따라 도시정비사업 선별 수주에 집중할 것으로 예상된다.

 

토지신탁 사업 신규 수주 추이 /자료=나이스신용평가

 
신탁사업 ‘리스크 관리’ 과제

코람코자산신탁은 리츠사업에 집중한 포트폴리오를 구성해 신탁사 중에서는 PF 부실로 인한 손실이 적은 편이다. 다만 2023년 영업손실 40억원을 기록하며 적자로 돌아선 이유가 신탁사업을 줄인 타격을 받은 영향이며 현재까지도 일부 사업장에서 위험 요인이 포착되는 만큼 관리가 필요하다.

이 대표가 선임된 이유도 건설사와 신탁사 영업부 등 일선에서 근무한 경험을 통해 현장의 위험 요소를 선제적으로 파악하고 통제하기 위해서다.

코람코자산신탁도 신탁사업 관련 손실이 이어지고 있다. 오투그란데 브랜드로 주택사업을 영위하는 전북지역 건설사 ㈜제일건설이 지난해 12월 부도 처리됐다. 코람코자산신탁은 ㈜제일건설과 사업대행자 방식으로 인천 계양구 효성동 소규모 재건축정비사업을 추진해 왔다. 현재 착공 전 단계라 부도로 인한 코람코자산신탁의 손익 영향은 없었고 신규 시공사 입찰을 진행 중이다.

또 경남 창원 용원동 복합시설 사업장의 책임준공 이행 과정에서 고유자금을 520억원 투입해 손실을 봤다. 코람코자산신탁은 사업장 계좌에서 210억원을 회수했지만 PF대주와 상환 순위 소송에서 1심 패소했다. 항소를 진행하는 한편 2023년 패소금액과 지연손해금 382억원을 소송충당부채로 적립하고 손실을 인식했다.

이 대표는 신탁사업 리스크가 재무에 악영향을 미치는 만큼 책임준공형 관리형토지신탁 상품의 소송을 비롯한 우발 위험 대응과 신탁계정대 건전성과 자본 완충력 관리에 집중하게 된다.

앞으로 신탁사업에서의 잠재적 대손 부담이 낮은 편은 이 대표에게 위안이다. 지난해 신탁사업 신규수주 중에서 책임준공형은 없었고 차입형은 도시정비사업 1건으로 선별 수주하고 있다. 개발신탁 사업장 중 자금이 투입되는 공사 진행 중인 사업장은 2개로 적은 편이고 책임준공 미이행 사업장은 없다. 또 책임준공을 약정한 사업장 중 공정률 미달 사업장이 2곳 있으나 분양률이 우수하거나 기한 내로 완공이 가능하다. 또 고정이하자산 대비 대손충당금 적립률이 지난해 9월 말 기준 71%로 선제적으로 이뤄져 개발신탁 관련 잠재 대손 부담이 관리 가능한 수준으로 판단된다.

9월 말 기준 차입형토지신탁 사업장은 총 36개로 고정이하 사업장은 10개, 관련 신탁계정대는 3028억원(충당금 2192억원)으로 대손 부담이 잔존하고 있다. 이 대표는 고정이하 사업장의 통매각, 할인 분양, 담보대출 전환 등을 통해 신탁계정대 회수 노력을 지속하며 사업장 관련 익스포저를 줄이는 데 집중할 것으로 보인다.

나이스신용평가는 코람코자산신탁이 지난해 9월 말 기준 고정이하여신 3502억원, 고정이하여신 비율 43.9%로 지표상의 자산건전성은 다소 미흡하지만 고정이하여신의 경우 2019년 이전 수주사업장이며 72% 수준의 충당금 적립이 이뤄졌고 현안 사업장에 대한 신탁계정대 회수 노력이 지속되고 있어 신탁 관련 잠재적 재무 부담이 비교적 크지 않은 것으로 진단했다.

나영찬 기자 na@bloter.net