[대신그룹 리츠 IPO]④ 대신글로벌·밸류리츠, 헤지 전략은

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[대신그룹 리츠 IPO]④ 대신글로벌·밸류리츠, 헤지 전략은

 

대신파이낸셜그룹이 처음으로 상장을 추진하는 리츠들에 대해 살펴봅니다.

대신파이낸셜그룹이 처음으로 기업공개(IPO)를 추진하는 대신글로벌리츠와 대신밸류리츠의 투자 위험 중 환노출과 대신그룹 계열 전반의 건전성이 꼽힌다. 대신글로벌리츠의 경우 일본 부동산을 먼저 기초자산으로 편입했기 때문에 일본 경기에 좌우되기 쉬운 상태다. 대신밸류리츠는 국내 부동산 경기와 정책 등도 변수로 꼽히고 있어 헤지 전략을 탄력적으로 운용한다는 방침이다.

12일 금융투자 업계에 따르면 대신그룹은 대신글로벌리츠 투자원금의 100%, 예상 배당금의 50%에 대해 환헤지하는 것을 목표로 한다. 대신글로벌리츠의 자리츠들인 대신글로벌리츠사모제1호와 2호, 대신레지던스리츠제1호를 기준으로 일본 부동산들을 매입한 가격은 총 815억9600만엔 규모다.

대신글로벌리츠가 사업계획상 제출한 예상 배당금은 상장 후 5년 간 995억9200만원을 운영 배당금으로, 13억5900만원을 매각 배당금으로 책정해 총 1009억5100만원을 예상 배당금으로 잡았다. 연 환산 기준 운영 배당률은 6.6%, 매각을 포함한 전체 배당률은 6.69%다. 내부수익률(IRR) 기준으로는 운영배당률이 6.72%, 매각 포함 전체 배당률은 6.8%다.

대신글로벌리츠는 일본 부동산을 매입한 리츠들의 지분에 출자하는 구조인 모자(母子)형 리츠다. 대신글로벌리츠의 출범 초기 편입 자산들은 일본의 금리정책과 부동산 경기, 환율 변동성에 따른 리스크가 존재한다는 의미다.

엔화 환율은 지난해 100엔당 800원대까지 주저앉으며 기록적인 엔저를 나타낸 만큼 대신글로벌리츠는 환차익도 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 자리츠들이 5채의 자산 편입을 위한 감정평가를 실시했던 지난해 5월 말 100엔당 재정환율은 877.84원이었으나, 이날 952.8원까지 8.5% 오른 상태다. 일본중앙은행(BOJ)이 지난달 기준금리를 0.5%로 인상한 뒤 올해 하반기에도 금리인상을 예고하고 있어 앞으로도 엔화가 추가 상승할 전망이다.

여기에다 금리가 인상되기 전 일본 현지에서 차입금을 조달하며 비용도 절감했다. 대신글로벌리츠의 자리츠들이 투자자산 매입을 위한 자금조달 내역 중 현지 대출 차입금 현황을 보면 고정금리 0.9% 혹은 1.245%, 선순위 0.56% 등의 금리로 자금을 빌렸다. 가장 높은 금리는 후순위로 빌린 3.76%였다.

다만, 일본이 금리인상기에 놓이면서 일본 부동산 경기는 현재보다 둔화할 전망인 점은 리스크로 꼽힌다. 금리가 오르면 조달비용도 상승하기 때문에 부동산에 투자하려는 심리가 위축되기 때문이다. 또 글로벌 정세에 따라 엔화가치 회복세가 지연되거나 원화강세가 이어질 경우 환위험에도 노출된다.

이에 대해 대신그룹 측은 투자 대상이 외화인 점을 고려해 헤지전략을 탄력적으로 운용한다는 방침이다. 또 리츠의 자산매각 목표시점 이후 자산을 장기적으로 보유하거나 환헤지 만기시점과 자산매각 시점의 차이가 발생하는 경우에는 주주 유상증자 또는 사모사채를 발행해 만기연장 추가 투자금을 펀딩할 예정이다. 펀딩이 미비할 경우 모리츠에서 대신증권 등과 자금보충약정을 체결할 계획이며, 모리츠는 각 자리츠와 자금보충약정을 체결해 각 자리츠에서 발생하는 캐피털 콜에 대비하기로 했다.

대신글로벌리츠는 "5년 운영 후 매각을 원칙으로 해서 부동산 처분시 시장 위험과 관련해 매각가는 당초 계획했던 수익률에 영향을 주지 않는 수준으로 매각될 수 있도록 만전을 기하겠다"며 "매입 후 1년 이후에는 존속기간 중 수시 처분이 가능하기 때문에 전반적인 경제와 부동산 시장을 상시적으로 모니터링할 것"이라고 설명했다.

대신그룹이 국내 부동산에 투자하는 대신밸류리츠의 경우 환위험은 없지만, 대신그룹의 실질적인 최상위 모회사인 대신증권의 신용도와 영업환경 등에 직접적인 영향을 받는다. 대신밸류리츠는 자리츠가 대신그룹 계열사들이 입주한 서울 중구 삼일대로 343의 본사 사옥(대신343)을 기초자산으로 편입해 임대수익을 얻는다. 반대로 말하면 대신그룹의 신용도와 영업환경이 흔들리면 임대료 납부가 어려워질 수 있어 사실상 대신그룹의 건전성과 같이 가는 구조다.

대신밸류리츠는 투자 리스크를 최소화하기 위해 10개월치 임대료 236억5100만원을 보증금으로 수취했다. 또 마스터리스 계약(7년+3년)을 체결해 10년간 공실 우려를 없앴다. 이 기간 공실 리스크를 대신그룹이 부담하는 내용이다. 자산 매입가격은 6690억원, 향후 7년간 평균 운영배당률은 5.97%, 매각차익을 포함한 전체 배당률은 11.88%가 목표다.

대신그룹은 지난해 말 기준 대신증권의 총자산이 26조3739억원에 이르고, 신용평가사들로부터 'AA-' 등급을 부여받은 초우량회사이기 때문에 임차인 신용에 따른 위험은 적을 것으로 보고 있다. 대신글로벌리츠와 마찬가지로 1년 이후 수시 처분이 가능한 구조로 증시에 데뷔한다.

임초롱 기자 twinkle@bloter.net